- Rynek pierwotny = zakup od dewelopera z VAT w cenie i ochroną ustawy deweloperskiej (DFG), rynek wtórny = zakup od właściciela z PCC 2% lub PCC 0% przy pierwszym mieszkaniu, pełna księga wieczysta.
- Największa korzyść: na wtórnym przy pierwszym mieszkaniu PCC wynosi 0%, oszczędzasz 10 000 zł przy cenie 500 000 zł (ustawa o PCC, 31/08/2023 r.).
- Największe ryzyko: na pierwotnym opóźnienia etapu budowy; ograniczasz je mieszkaniowym rachunkiem powierniczym i uprawnieniami z ustawy deweloperskiej.
- Najlepszy pierwszy krok: policz pełny koszt „klucze w ręku”: cena + podatki/opłaty + wykończenie/remont + czas do wprowadzenia + ryzyka umowne.
Rynek pierwotny różni się od wtórnego źródłem własności, podatkami i reżimem ochrony kupującego: na pierwotnym płacisz cenę z VAT i korzystasz z ochrony ustawy deweloperskiej, na wtórnym płacisz PCC 2% lub 0% przy pierwszym mieszkaniu i kupujesz lokal z ukształtowaną księgą wieczystą. Te różnice wpływają na umowy, finansowanie, terminy i całkowity koszt „klucze w ręku”. Zastanawiasz się, co dla Ciebie szybsze, bezpieczniejsze i tańsze w rozliczeniu?
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Rynek pierwotny | Chcesz nowe mieszkanie „pod siebie” i akceptujesz czas budowy | Nowy standard, niższe koszty eksploatacji, ustawa deweloperska + DFG | Wykończenie we własnym zakresie, oczekiwanie na odbiór, formalności | Opóźnienia etapu; ograniczane rachunkiem powierniczym i karami umownymi |
| Rynek wtórny | Liczy się szybkość wprowadzenia, lokalizacja i negocjacje ceny | Pełna KW, krótszy czas do zamieszkania, potencjał negocjacji | PCC 2% (0% przy pierwszym mieszkaniu), możliwy remont | Wady ukryte; ograniczane due diligence i protokołem wydania |
| Pierwotny „pod klucz” | Chcesz skrócić czas i mieć jednego wykonawcę | Jeden kontrakt, gwarancja wykończenia, przewidywalny termin | Wyższa cena, mniejsza elastyczność materiałów | Jakość prac; ograniczana zapisami gwarancyjnymi |
Rekomendacja warunkowa: gdy deadline ≤ 90 dni i lokalizacja centralna, wybierz rynek wtórny, w innym przypadku pierwotny z harmonogramem odbiorów i rachunkiem powierniczym.
Czym różni się rynek pierwotny od wtórnego pod względem stanu prawnego, standardu wykończenia i odpowiedzialności sprzedającego?
W skrócie: pierwotny = zakup od dewelopera z ochroną ustawy deweloperskiej i DFG, zwykle stan deweloperski; wtórny = zakup od właściciela, pełna KW i rękojmia sprzedawcy, często gotowość do zamieszkania.
Na pierwotnym płacisz za lokal w inwestycji prowadzonej przez dewelopera, pieniądze trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Standard to najczęściej stan deweloperski, więc planujesz budżet na wykończenie i czas wykonawczy. Odpowiedzialność dewelopera obejmuje rękojmię i uprawnienia z ustawy deweloperskiej, w tym procedurę przy wadzie istotnej. Na wtórnym kupujesz prawo już ujawnione w księdze wieczystej, weryfikujesz działy I–IV i dokumentujesz faktyczny stan lokalu, żeby efektywnie korzystać z rękojmi sprzedawcy (Kodeks cywilny).
Krótka odpowiedź: pierwotny daje ochronę ustawy i nowe budownictwo, wtórny daje pełną KW, szybką przeprowadzkę i ryzyko napraw po poprzednim właścicielu.
Jakie umowy podpisujesz na rynku pierwotnym i wtórnym oraz czym różni się umowa deweloperska od aktu przeniesienia własności?
W skrócie: na pierwotnym zawierasz umowę deweloperską (akt notarialny), a własność uzyskujesz dopiero w akcie przeniesienia; na wtórnym od razu akt sprzedaży przenosi własność z wnioskiem do KW.
Umowa deweloperska reguluje cenę, standard, harmonogram i rachunek powierniczy; dołącza się prospekt informacyjny. Opłata rezerwacyjna ma limity i sposób rozliczenia. Odbiór techniczny kończy się protokołem i listą usterek do usunięcia. Na wtórnym w akcie sprzedaży składasz wnioski o wpis własności i hipoteki, a załączniki obejmują m.in. zaświadczenia o braku zaległości i dokumenty do wykreślenia obciążeń.
| Element | Umowa deweloperska | Akt przeniesienia (pierwotny) | Akt sprzedaży (wtórny) |
|---|---|---|---|
| Cel | Zobowiązanie do wybudowania i przeniesienia | Przeniesienie własności | Przeniesienie własności |
| Płatność | Transze przez rachunek powierniczy | Ostatnia transza po spełnieniu warunków | Jednorazowa zapłata przy akcie/escrow |
| Załączniki | Prospekt, harmonogram, standard | Protokół odbioru, pozwolenie na użytk. | Zaświadczenia o braku zaległości, KW |
Krótka odpowiedź: deweloperska nie przenosi własności, robi to dopiero akt przeniesienia; na wtórnym własność przenosi sam akt sprzedaży.
Jakie podatki i opłaty zapłacisz na rynku pierwotnym i wtórnym: VAT, PCC, wpisy do księgi wieczystej i taksa notarialna?
W skrócie: pierwotny – VAT w cenie (8% dla mieszkań do 150 m² i domów do 300 m², nadwyżka 23%); wtórny – PCC 2% albo PCC 0% przy pierwszym mieszkaniu, plus taksa notarialna i opłaty sądowe.
Przykład: mieszkanie 50 m² za 500 000 zł. Pierwotny – PCC 0 zł, VAT w cenie katalogowej. Wtórny – PCC 2% = 10 000 zł lub 0 zł przy pierwszym mieszkaniu. Taksa notarialna naliczana jest według progów z rozporządzenia (do taksy doliczany jest VAT 23%). Opłaty do KW obejmują wpis własności i hipoteki. Porównując TCO, dodaj podatki/opłaty, wykończenie/remont oraz ewentualny koszt najmu do wprowadzenia.
Krótka odpowiedź: pierwotny – VAT w cenie, wtórny – PCC 2% lub 0% przy pierwszym mieszkaniu, w obu wariantach płacisz taksę i opłaty do KW.
Jak finansowanie kredytem różni się między rynkiem pierwotnym a wtórnym: wypłata transz, zabezpieczenia i harmonogramy?
W skrócie: pierwotny – wypłata kredytu w transzach według postępu budowy, naliczanie odsetek od uruchomionych transz; wtórny – jednorazowa wypłata przy akcie, szybkie uruchomienie i wpis hipoteki do KW.
Na pierwotnym bank może wymagać inspekcji budowy przed uruchomieniem kolejnych transz. Na wtórnym środki trafiają do sprzedawcy po spełnieniu warunków z umowy kredytowej i akcie. Do wyliczeń przyjmuj WIBOR jako wskaźnik odniesienia do czasu wejścia ofert opartych na POLSTR.
Krótka odpowiedź: pierwotny = transze i odsetki od wypłaconych transz, wtórny = jednorazowa wypłata przy akcie i szybki wpis hipoteki.
| Opcja | Kiedy | Zalety | Wady | Źródło, data |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny – transze | Budowa w toku | Kontrola postępu, mniejsza ekspozycja jednorazowa, ochrona rachunku powierniczego | Okres przejściowy, ryzyko przesunięcia terminu | Ustawa deweloperska/DFG, 29/05/2025 r. |
| Wtórny – jednorazowo | Lokal gotowy | Szybka wypłata, krótszy czas do zamieszkania | Mniej czasu na korekty po uruchomieniu | Praktyka banków/KW, 2025 r. |
Jak sprawdzić bezpieczeństwo transakcji na obu rynkach: due diligence, księga wieczysta, rękojmia i gwarancje?
W skrócie: Twoje bezpieczeństwo budują: księga wieczysta i dokumenty (wtórny), prospekt i rachunek powierniczy (pierwotny), a także rękojmia i gwarancje z precyzyjnymi terminami.
Na wtórnym przeanalizuj KW: własność, hipoteki, służebności, wzmianki i ostrzeżenia; zażądaj zaświadczeń o braku zaległości (media, wspólnota) i protokołu wydania. Na pierwotnym zweryfikuj prospekt, harmonogram, decyzje administracyjne, rodzaj rachunku powierniczego oraz sposób usuwania usterek z protokołu odbioru. Ustal terminy i karę umowną za wydanie po terminie i za brak usunięcia wad istotnych.
Krótka odpowiedź: KW + zaświadczenia na wtórnym, prospekt + rachunek powierniczy i protokół odbioru na pierwotnym, zawsze zapisy o karach i terminach.
Jak wyglądają terminy, ryzyko opóźnień i harmonogram odbioru lokalu na rynku pierwotnym vs gotowość do zamieszkania na wtórnym?
W skrócie: pierwotny = kamienie milowe budowy i odbiory, wtórny = wydanie i przeprowadzka zwykle w tygodnie od aktu.
Na pierwotnym przewidzisz: stan surowy, zamknięty, pozwolenie na użytkowanie, odbiór lokatorski, akt przeniesienia, wydanie z kluczami. Ryzyko opóźnień ograniczają: rachunek powierniczy, kary umowne i uprawnienia z ustawy deweloperskiej. Na wtórnym tempo zależy od kompletności dokumentów i finansowania; wydanie „do dnia …” z karą umowną daje dyscyplinę obu stronom.
Krótka odpowiedź: pierwotny wymaga czasu na odbiory i formalności, wtórny pozwala wprowadzić się szybciej po akcie i przekazaniu kluczy.
Jak porównać całkowity koszt zakupu i wykończenia: cena m², standard, wykończenie pod klucz i koszty ukryte?
W skrócie: licz TCO: cena + podatki/opłaty + wykończenie/remont + koszt czasu do zamieszkania + bufor 10–15% na różnice materiałowe i poprawki.
| Pozycja | Pierwotny | Wtórny | Założenia (06/11/2025 r.) |
|---|---|---|---|
| Cena zakupu (50 m²) | 500 000 zł (VAT w cenie) | 470 000 zł | 10 000 zł/m² vs 9 400 zł/m² |
| Podatki/opłaty | PCC 0 zł, taksa + opłaty KW | PCC 2% = 9 400 zł lub 0 zł (pierwsze mieszkanie), taksa + KW | Ustawa o PCC; rozporządzenie o taksie |
| Wykończenie/remont | ~60 000 zł (1 200 zł/m²) | ~40 000 zł (800 zł/m²) | Materiały + robocizna |
| Czas do zamieszkania | 6–12 mies. (najmij X zł/mies.) | 0–1 mies. | Terminy umowne |
| Bufor | 10–15% | 10–15% | Ryzyka materiałowe/terminowe |
Krótka odpowiedź: TCO pierwotnego rośnie o wykończenie i czas, TCO wtórnego rośnie o PCC i remont, policz oba warianty w tych samych założeniach.
Jakie są różnice dla inwestora i dla własnych potrzeb: wynajem, rentowność, płynność odsprzedaży i negocjacje ceny?
W skrócie: inwestor częściej wybierze wtórny dla szybkiego wynajmu i negocjacji, nabywca „dla siebie” częściej rozważy pierwotny dla nowości i niższych kosztów eksploatacji.
- Rentowność: na wtórnym start najmu jest możliwy praktycznie od razu; na pierwotnym uwzględnij okres bez przychodu.
- Płynność: decyduje lokalizacja i standard; lokale w centrum często sprzedają się szybciej.
- Negocjacje: na wtórnym częste obniżki ceny lub pozostawienie wyposażenia; na pierwotnym pakiety wykończeniowe lub miejsce postojowe.
Krótka odpowiedź: inwestor szuka czasu i zwrotu, kupujący „dla siebie” szuka dopasowania i jakości eksploatacji.
Kiedy wybrać rynek pierwotny, a kiedy wtórny w zależności od budżetu, lokalizacji, terminu i profilu ryzyka?
W skrócie: jeśli liczy się termin ≤ 90 dni i śródmiejska lokalizacja – wybierz wtórny; jeśli cenisz nowość, standard i ochronę ustawową – wybierz pierwotny.
Przy małym budżecie i presji czasu przewagę ma wtórny, zwłaszcza z PCC 0% przy pierwszym mieszkaniu. Gdy chcesz indywidualne wykończenie i niższe koszty eksploatacji, pierwotny daje większą przewidywalność standardu i gwarancje. Ostatecznie zdecyduj po policzeniu TCO oraz po sprawdzeniu dokumentów i terminów.
Krótka odpowiedź: czas i lokalizacja → wtórny, personalizacja i ochrona ustawowa → pierwotny.
Ryzyka i czerwone flagi
- Opóźnienia etapu budowy, objaw: harmonogram przesunięty, konsekwencja: dłuższy koszt najmu przejściowego, próg: ≥ 30 dni.
- Wady istotne przy odbiorze, objaw: nieszczelności, odchyłki, konsekwencja: opóźnienie zamieszkania lub koszt poprawek, próg: brak usunięcia w terminie umownym.
- Obciążona KW, objaw: hipoteki, służebności, wzmianki, konsekwencja: ryzyko wpisów i finansowania, próg: brak zgody wierzyciela na wykreślenie po spłacie.
Checklista – krok po kroku
- Pierwotny: poproś o prospekt, wzory umów, harmonogram; wtórny: pobierz numer KW i zaświadczenia o braku zaległości.
- Policz TCO: podatki/opłaty, wykończenie/remont, koszt czasu do wprowadzenia, przyjmij WIBOR na dzień kalkulacji.
- Wpisz do umów: terminy wydania, kary umowne, sposób usunięcia wad i procedurę odstąpienia przy wadzie istotnej.
- Odbiór z fachowcem, protokół i zdjęcia; złóż wnioski do KW natychmiast po akcie.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy na rynku pierwotnym płaci się PCC 2%?
Nie. Cena od dewelopera zawiera VAT. PCC 2% dotyczy co do zasady rynku wtórnego; od 31/08/2023 r. pierwsze mieszkanie na wtórnym jest zwolnione z PCC przy spełnieniu warunków ustawy o PCC. W określonych sytuacjach nabywania większej liczby mieszkań obowiązuje osobna stawka PCC 6% dla inwestorów portfelowych.
Jaki VAT obowiązuje przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Standardowo 8% dla mieszkań do 150 m² i domów do 300 m², a nadwyżka metrażu 23% VAT zgodnie z przepisami o budownictwie objętym społecznym programem mieszkaniowym.
Czy pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym kupię bez PCC?
Tak. Zwolnienie PCC 0% obowiązuje od 31/08/2023 r., jeśli spełnisz warunki ustawowe dotyczące pierwszego mieszkania lub domu, w tym limity powierzchni oraz wymóg braku wcześniejszego lokalu lub domu (z przewidzianymi wyjątkami).
Czym różni się umowa deweloperska od aktu przeniesienia własności?
Umowa deweloperska tylko zobowiązuje strony do wybudowania i przeniesienia lokalu; własność uzyskujesz dopiero w akcie przeniesienia podpisanym po spełnieniu warunków i odbiorze technicznym.
Jak bank wypłaca kredyt na pierwotnym i na wtórnym rynku?
Na rynku pierwotnym kredyt uruchamiany jest w transzach zgodnie z postępem budowy; na rynku wtórnym jednorazowo przy akcie sprzedaży, po spełnieniu warunków umowy kredytowej i zabezpieczeń.
Jak zabezpieczyć się przed wadami w nowym mieszkaniu od dewelopera?
Wykonaj odbiór z fachowcem, sporządź protokół z listą usterek, wpisz terminy usunięcia do umowy i egzekwuj rękojmię oraz uprawnienia z ustawy deweloperskiej i DFG.
Kiedy lepiej wybrać rynek pierwotny, a kiedy wtórny?
Gdy priorytetem jest czas i lokalizacja – wybierz wtórny; gdy stawiasz na nowość, standard i ochronę ustawową – wybierz pierwotny, po policzeniu TCO w obu wariantach.
Słowniczek pojęć
Źródła
- ISAP – Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), 31/08/2023 r. (zwolnienie dla pierwszego mieszkania)
- ISAP – Ustawa o podatku od towarów i usług (VAT) – preferencje 8%/23% dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, 2025 r.
- UFG/DFG – Ochrona nabywcy i rachunki powiernicze (ustawa deweloperska), 29/05/2025 r.
- gov.pl – Informacje dla kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym (PCC 0%), 31/08/2023 r.
- ISAP – Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, 11/10/2024 r.
- Ministerstwo Sprawiedliwości – Opłaty sądowe w księgach wieczystych, 2025 r.
Aktualizacja artykułu: 20 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych oraz pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny oraz nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko, treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
