- Przy standardowym mieszkaniu za 500 000–700 000 zł całkowite koszty notarialne przy zakupie mieszkania zwykle mieszczą się w przedziale 3 000–15 000 zł, w zależności od PCC, kredytu i stawek kancelarii.
- Największa korzyść: zwolnienie z PCC 2% dla pierwszego mieszkania na rynku wtórnym od 31/08/2023 r. często zmniejsza rachunek u notariusza nawet o 10 000–14 000 zł przy lokalach za 500 000–700 000 zł.
- Największe ryzyko: brak wcześniejszej wyceny wszystkich pozycji powoduje, że przy akcie z kredytem i depozytem łączny rachunek przekracza założony budżet o kilka tysięcy złotych, szczególnie przy większej liczbie wypisów.
- Najlepszy pierwszy krok: jeszcze przed rezerwacją terminu poproś notariusza o szczegółowy kosztorys z wyszczególnieniem taksy, VAT, opłat sądowych, PCC, depozytu i wypisów.
Przy zakupie mieszkania płacisz u notariusza kilka grup kosztów: taksę notarialną z VAT, opłaty sądowe do księgi wieczystej, podatek PCC oraz opłaty za wypisy, depozyt i dodatkowe czynności kancelarii. Do kosztów notarialnych w potocznym znaczeniu nie zalicza się prowizji banku, wyceny nieruchomości ani prowizji pośrednika. Jeżeli z wyprzedzeniem policzysz każdą pozycję, unikniesz zaskoczenia przy podpisywaniu aktu.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Rynek wtórny bez kredytu | Kupujesz mieszkanie za gotówkę, często pierwsze w życiu, korzystasz ze zwolnienia z PCC 2%. |
|
| Brak analizy stanu prawnego przed aktem prowadzi do zakupu mieszkania z obciążeniami w KW powyżej akceptowalnego poziomu. |
| Rynek wtórny z kredytem hipotecznym | Finansujesz zakup kredytem, w akcie pojawia się spłata starej hipoteki i ustanowienie nowej. |
|
| Brak precyzyjnej wyceny kosztów związanych z kredytem podnosi sumę wydatków o 1 000–2 000 zł ponad przyjęty budżet. |
| Rynek pierwotny z deweloperem | Podpisujesz umowę deweloperską i później akt przeniesienia własności, często w tej samej kancelarii. |
|
| Brak jasnych ustaleń, kto finansuje poszczególne akty, przerzuca na Ciebie dodatkowe kilka tysięcy złotych kosztów. |
Rekomendacja warunkowa: przy pierwszym mieszkaniu na rynku wtórnym z gotówką najbardziej korzystny finansowo bywa prosty akt bez kredytu, natomiast przy wysokiej cenie i niewielkiej gotówce bezpieczniejszy okazuje się wariant z kredytem i dobrze opisanym depozytem.
Jakie składniki wchodzą w koszty notarialne przy zakupie mieszkania i czego nie zalicza się do „kosztów notarialnych”?
Przy zakupie mieszkania płacisz przede wszystkim taksę notarialną powiększoną o 23% VAT, opłaty sądowe, podatek PCC oraz opłaty za wypisy i dodatkowe czynności kancelarii.
Do tej grupy kosztów zalicza się wyłącznie elementy, które przechodzą przez kasę kancelarii notarialnej: wynagrodzenie notariusza, opłaty do sądu za księgę wieczystą i hipotekę, pobrany podatek PCC oraz opłaty za wypisy, poświadczenia, depozyt czy dodatkowe umowy podpisywane przy okazji. W potocznym języku wiele osób wrzuca do tej samej szuflady także prowizje bankowe, wycenę nieruchomości, prowizję pośrednika lub opłatę za analizę wniosku kredytowego, jednak formalnie są to oddzielne koszty okołotransakcyjne.
Jeżeli policzysz wyłącznie taksę notarialną i opłaty sądowe, a pominiesz PCC lub depozyt, budżet przestaje się spinać już przy pierwszej transakcji. Dlatego przed wyborem kancelarii poproś o szczegółowy kosztorys każdej pozycji, która pojawi się na fakturze lub w rozliczeniu u notariusza i oddziel je od kosztów bankowych oraz prowizji za pośrednictwo.
Jak oblicza się taksę notarialną za akt przeniesienia własności i w jakich sytuacjach da się negocjować jej wysokość?
Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza obliczanym od wartości rynkowej mieszkania według progów z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, powiększanym o 23% VAT, przy czym przy lokalach mieszkalnych zwykle stosuje się stawki niższe niż maksymalne.
Rozporządzenie wprowadza kilka przedziałów wartości, dla których wyznaczono maksymalne kwoty taksy, na przykład: do 3 000 zł – 100 zł, od 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł plus 3% nadwyżki, od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł plus 2% nadwyżki, od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki. Powyżej 2 000 000 zł stosuje się 6 770 zł plus 0,25% nadwyżki, ale nie więcej niż 10 000 zł. Od obliczonej w ten sposób stawki notariusz dolicza 23% VAT.
Przy aktach dotyczących lokali mieszkalnych prawo dopuszcza znaczące obniżenie taksy względem maksymalnych stawek, zwłaszcza przy większej liczbie aktów zawieranych z jednym podmiotem. Dla Ciebie najważniejsza jest informacja, czy kancelaria stosuje pełne maksima z rozporządzenia, czy np. 50–70% tej wartości. Przy mieszkaniu za 600 000 zł różnica między maksymalną taksą a umiarkowaną stawką obniża Twój rachunek nawet o około 1 000–1 500 zł.
Ile kosztują wypisy aktu, odpisy, poświadczenia i inne czynności kancelarii oraz jak policzyć ich liczbę?
Za każdy wypis aktu płacisz maksymalnie 6 zł netto za stronę, do tego 23% VAT, a liczba niezbędnych egzemplarzy zależy od tego, ile stron wymaga sąd, bank i poszczególni uczestnicy transakcji.
Standardowa umowa sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym zajmuje często 10–20 stron. Jeżeli kancelaria pobiera 6 zł netto za stronę wypisu, przy jednym egzemplarzu dostajesz rachunek w wysokości 60–120 zł netto plus VAT. W praktyce komplet wypisów obejmuje zazwyczaj egzemplarz dla każdej strony, komplet do sądu wieczystoksięgowego i dla banku, czasem dodatkowy dla administracji osiedla lub spółdzielni. Przy czterech kompletach dwudziestostronicowych wypisów suma kosztów osiąga około 24 x 6 zł = 144 zł netto plus VAT, czyli ponad 170 zł brutto.
Do tego dochodzą opłaty za poświadczenia podpisów, pełnomocnictwa, aneksy czy dodatkowe oświadczenia. Za pojedyncze poświadczenie zapłacisz kwotę liczona według osobnej tabeli, zwykle kilkanaście lub kilkadziesiąt złotych brutto. Dlatego przed aktem zapytaj jasno, ile dokładnie wypisów trafi do sądu, ile egzemplarzy wymaga bank i czy w cenie przewidziano dodatkowe dokumenty, aby uniknąć doliczania kolejnych opłat w dniu podpisania.
Jakie opłaty sądowe pobierze notariusz przy akcie: wpis własności do księgi wieczystej, założenie KW i wpis hipoteki?
Przy zakupie mieszkania notariusz pobiera z góry opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności, 100 zł za założenie księgi wieczystej, 200 zł za wpis hipoteki oraz 100 zł za jej późniejsze wykreślenie.
Jeżeli nabywasz lokal z już istniejącą księgą wieczystą, przy akcie sprzedaży pojawia się opłata 200 zł za zmianę właściciela w dziale II księgi. Przy nowym lokalu od dewelopera, dla którego powstaje odrębna księga, dochodzi dodatkowe 100 zł za jej założenie. Przy kredycie hipotecznym w tym samym akcie znajduje się wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku, za który uiszczasz 200 zł. Gdy po latach spłacisz kredyt, przy akcie albo na wniosku składanym bez notariusza zapłacisz 100 zł za wykreślenie hipoteki.
Notariusz występuje tutaj jako inkasent sądu. Pobiera opłaty w Twoim imieniu i wraz z wnioskiem o wpis lub założenie księgi przekazuje środki do właściwego wydziału ksiąg wieczystych. Dla Twojego budżetu istotne jest, że opłaty sądowe nie podlegają VAT i nie podlegają negocjacji, dlatego każda oszczędność dotyczy wyłącznie wynagrodzenia kancelarii oraz liczby wypisów i dodatkowych czynności.
Na telefonie przesuń tabelę w prawo, aby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Opcja | Kiedy | Zalety | Wady | Źródło, data |
|---|---|---|---|---|
| Zakup z istniejącą KW bez kredytu | Rynek wtórny, księga według wzorca, brak dodatkowych obciążeń. |
|
| (Ustawa o kosztach sądowych, 01/01/2025 r.) |
| Zakup z nową KW i hipoteką | Rynek pierwotny albo wyodrębnienie nowego lokalu z kredytem hipotecznym. |
|
| (Ministerstwo Sprawiedliwości, 01/01/2025 r.) |
Ile wynosi podatek PCC przy zakupie na rynku wtórnym i kiedy stosuje się zwolnienia albo podatek nie występuje?
Na rynku wtórnym standardowa stawka podatku PCC przy zakupie mieszkania wynosi 2% wartości rynkowej, jednak od 31/08/2023 r. przy pierwszym mieszkaniu spełniającym warunki ustawowe płacisz 0%, a przy szóstym i kolejnym lokalu w jednym kompleksie lokalnym 6%.
Przy klasycznej transakcji na rynku wtórnym podatek PCC oblicza się jako 2% od wartości rynkowej nieruchomości podanej w akcie, zaokrąglając kwotę do pełnych złotych w górę. Dla mieszkania wycenionego na 600 000 zł standardowy PCC wyniósłby 12 000 zł. Nowe regulacje wprowadziły jednak zwolnienie dla osoby fizycznej, która w dniu zakupu i wcześniej nie posiadała prawa własności ani współwłasności mieszkania lub domu (z wyjątkiem udziału do 50% nabytego wyłącznie w drodze dziedziczenia). Zwolnienie dotyczy także domu jednorodzinnego i udziału w nim, bez limitu metrażu.
Druga ważna zmiana to dodatkowy podatek PCC 6% od szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego kupowanego w jednym budynku albo na jednej nieruchomości gruntowej, gdy lokale podlegają VAT. W praktyce dotyczy to nabywców kupujących całe pakiety mieszkań inwestycyjnych. Przy zakupie 6. lokalu za 500 000 zł dodatkowy podatek wyniesie aż 30 000 zł, co równoważy część zysków z rabatu deweloperskiego. Jeżeli transakcja mieści się w zwolnieniu dla pierwszego mieszkania, kategoria PCC przestaje obciążać Twój budżet przy akcie.
Jak zmieniają się koszty, gdy kupujesz z kredytem: hipoteka, oświadczenia banku, pełnomocnictwa i VAT na usługi?
Zakup finansowany kredytem zwiększa koszty u notariusza o opłatę za wpis hipoteki, dodatkowe wypisy dla banku oraz wynagrodzenie za oświadczenia i pełnomocnictwa wymagane przez kredytodawcę.
Przy kredycie hipotecznym do aktu sprzedaży dołącza się zwykle oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, pełnomocnictwa do składania wniosków oraz dodatkowe załączniki bankowe. Każdy z tych dokumentów wymaga sporządzenia i włączenia do aktu, czasem także osobnych wypisów. Sama opłata sądowa za wpis hipoteki wynosi 200 zł, lecz do tego dochodzi część taksy za dodatkowe strony aktu oraz wypisy dla banku. Przy większej liczbie załączników liczba stron rośnie, co wprost podnosi koszt wypisów.
Wynagrodzenie notariusza oraz opłaty za wypisy i poświadczenia objęte są 23% VAT, natomiast opłaty sądowe i PCC VAT-em nie są obciążone. Dla Ciebie istotne jest, aby w kosztorysie otrzymać wyraźne rozróżnienie pozycji powiązanych z kredytem: ile wyniesie dodatkowa taksa za ustanowienie hipoteki, ile zapłacisz za pełnomocnictwa, ile egzemplarzy trafi do banku i jak wysokie będą związane z tym opłaty za wypisy w przeliczeniu na liczbę stron.
Jakie są różnice kosztowe między rynkiem pierwotnym a wtórnym oraz przy umowie deweloperskiej i akcie przeniesienia własności?
Na rynku pierwotnym płacisz zwykle taksę i opłaty sądowe przy dwóch głównych aktach, ale nie płacisz PCC 2%, natomiast na rynku wtórnym masz jeden kluczowy akt sprzedaży, za to często podatek PCC stanowi najwyższą pozycję w budżecie.
Przy zakupie mieszkania od dewelopera standardowy schemat obejmuje najpierw umowę deweloperską, a później akt przeniesienia własności. Rozporządzenie przewiduje obniżone stawki taksy przy akcie przeniesienia własności zawieranym w wykonaniu wcześniejszej umowy zobowiązującej – maksymalna taksa wynosi wówczas jedną czwartą standardowej stawki. W praktyce kancelarie często stosują jeszcze niższe stawki przy dużej liczbie klientów od jednego dewelopera, co wyraźnie obniża jednostkowy rachunek.
Na rynku wtórnym zawierasz najczęściej pojedynczy akt sprzedaży, jednak przy braku zwolnienia dla pierwszego mieszkania PCC 2% podbija całkowity koszt o kilka lub kilkanaście tysięcy złotych. Zestawiając oba warianty, mieszkaniu za 600 000 zł na rynku pierwotnym towarzyszy brak PCC oraz dwa akty z obniżoną taksą, natomiast na rynku wtórnym jeden akt, lecz przy braku zwolnienia podatek 12 000 zł wyprzedza nawet wynagrodzenie kancelarii. Dlatego przy analizie opłacalności oferty z rynku pierwotnego uwzględnij w arkuszu łączne koszty aktów, ale także korzyść z braku PCC.
Kto i kiedy płaci koszty notarialne, jak je podzielić w umowie oraz kiedy wykorzystać depozyt notarialny do rozliczeń?
Podział kosztów notarialnych jest kwestią umowy stron, lecz standardowo kupujący finansuje PCC i wpis własności, a sprzedający pokrywa opłaty związane z wykreśleniem swoich obciążeń i przygotowaniem dokumentów, natomiast depozyt notarialny służy do bezpiecznego rozliczenia ceny.
W praktyce rynkowej najczęściej przyjmuje się scenariusz, w którym kupujący opłaca taksę notarialną, PCC oraz opłaty sądowe za wpis własności i hipoteki, a sprzedający ponosi koszty za dokumenty niezbędne do sprzedaży, takie jak zaświadczenia o niezaleganiu czy zaświadczenia ze spółdzielni, a także opłatę za wykreślenie dotychczasowej hipoteki. Taki podział zwiększa przejrzystość i ogranicza spory przy rozliczeniach po akcie.
Depozyt notarialny przydaje się szczególnie wtedy, gdy cena ma zostać przeznaczona na spłatę istniejącego kredytu sprzedającego. Notariusz przyjmuje środki na rachunek kancelarii i wypłaca bankowi kwotę potrzebną do uzyskania zgody na wykreślenie hipoteki, a pozostałą część przekazuje sprzedającemu po spełnieniu warunków z umowy. Wynagrodzenie za depozyt nie przekracza połowy maksymalnej stawki taksy obliczonej od wartości depozytu. Dla przykładu depozyt 300 000 zł przy zastosowaniu połowy maksymalnej taksy generuje koszt wynoszący kilkaset złotych, w zamian otrzymujesz wysoki poziom bezpieczeństwa przepływu środków.
Jak oszacować łączny budżet „na akt” krok po kroku i jakich błędów unikać, aby nie przepłacić?
Całkowity budżet na akt policzysz, dodając taksę z VAT, opłaty sądowe, PCC oraz opłaty za wypisy i ewentualny depozyt, a składniki z góry zapiszesz w kosztorysie, aby uniknąć dopisywania dodatkowych pozycji w dniu aktu.
Najprostszy schemat wyliczenia wygląda następująco: po pierwsze obliczasz taksę notarialną według progów z rozporządzenia i sprawdzasz, jaką stawkę stosuje konkretna kancelaria, po drugie dodajesz VAT 23%, po trzecie dopisujesz opłaty sądowe za wpis własności, założenie księgi i wpis hipoteki, po czwarte wprowadzasz PCC 2%, 0% albo 6% w zależności od sytuacji, po piąte sumujesz opłaty za wypisy i dodatkowe dokumenty. Na końcu dopisujesz ewentualny depozyt notarialny oraz opłaty za wykreślenie starych wpisów w KW.
Przy mieszkaniu za 600 000 zł z kredytem i bez zwolnienia z PCC przykład budżetu wygląda następująco: taksa z VAT około 2 500–3 000 zł, opłaty sądowe 500 zł, PCC 12 000 zł, wypisy 200–400 zł, depozyt kilkaset złotych. Razem daje to często 15 000–16 000 zł. Najczęstsze błędy to nieuwzględnienie PCC, brak szacunku wypisów i pominięcie kosztu wykreślenia dotychczasowej hipoteki. Każdą z tych pozycji zapisuj w arkuszu wraz z liczbą stron i stawkami z kalkulacji kancelarii.
Ryzyka i czerwone flagi
- Brak kosztorysu przed aktem, objaw: informacja o przybliżonych kwotach bez rozbicia na pozycje, konsekwencja: rachunek wyższy o 1 000–2 000 zł od założeń, próg: różnica ponad 10% względem wstępnego budżetu.
- Niedoszacowanie liczby wypisów, objaw: dodatkowy rachunek za wypisy po akcie, konsekwencja: kilka dodatkowych setek złotych, próg: więcej niż 4–5 kompletów wypisów przy złożonej transakcji.
- Niejasny podział kosztów między stronami, objaw: brak zapisów w umowie przedwstępnej, konsekwencja: spór przy rozliczeniu albo utrata zadatku, próg: kwota sporu przekraczająca 1 000 zł.
Checklista – krok po kroku
- Ustal z notariuszem wstępną wartość mieszkania i poproś o wyliczenie taksy notarialnej wraz z VAT oraz wszystkich opłat sądowych.
- Sprawdź, czy przy Twojej sytuacji spełniasz warunki zwolnienia z PCC 2% dla pierwszego mieszkania i poproś o wpisanie odpowiedniego oświadczenia do aktu.
- Wspólnie z notariuszem policz liczbę wypisów dla stron, sądu, banku i administracji, a następnie policz koszt przy stawce za stronę i typowej liczbie stron.
- Jeżeli w transakcji spłacasz kredyt sprzedającego, poproś o wycenę depozytu notarialnego oraz kosztu wykreślenia hipoteki i dopiero wtedy podejmij ostateczną decyzję o wyborze kancelarii.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Przy mieszkaniu za 500 000 zł całkowite koszty notarialne z PCC 2% zwykle mieszczą się w przedziale 12 000–15 000 zł, z czego 10 000 zł stanowi sam podatek PCC, a reszta to taksa z VAT, opłaty sądowe i wypisy. Przy zwolnieniu z PCC budżet spada często do około 3 000–5 000 zł.
Prawo nie narzuca sztywnego podziału, lecz w praktyce kupujący finansuje taksę, PCC i opłaty sądowe za wpis własności oraz hipoteki, a sprzedający pokrywa koszty dokumentów oraz wykreślenia swoich obciążeń. Podział zawsze wpisuje się w treść umowy albo aktu notarialnego.
Zwolnienie obowiązuje, gdy kupującym jest osoba fizyczna, która w dniu zakupu i wcześniej nie posiadała innego mieszkania lub domu ani udziału powyżej 50% nabytego w inny sposób niż dziedziczenie. Jeżeli spełniasz te warunki, podatek PCC wynosi 0%, co obniża rachunek u notariusza nawet o kilkanaście tysięcy złotych.
Taksa notarialna ma charakter maksymalny, dlatego kancelaria ma prawo zastosować stawkę niższą, szczególnie przy lokalach mieszkalnych i dużej liczbie transakcji. Konkretną stawkę negocjujesz z notariuszem przed rezerwacją terminu, pytając o procent maksymalnej taksy przy danej wartości mieszkania.
Do budżetu wprowadzasz: taksę z VAT wyliczoną od wartości mieszkania, opłaty sądowe (wpis własności, nowa księga, wpis hipoteki), PCC albo zwolnienie, wypisy dla stron, sądu i banku oraz wynagrodzenie za depozyt i dodatkowe oświadczenia. Dopiero suma tych pozycji pokazuje realny koszt podpisania aktu przy kredycie.
Sprzedający przygotowuje aktualne odpisy z księgi wieczystej, zaświadczenia o niezaleganiu, dokumenty potwierdzające prawo do lokalu, a przy kredycie także zaświadczenie banku o saldzie. Kupujący przygotowuje dane do aktu, oświadczenie o zwolnieniu z PCC i dokumenty związane z kredytem, co skraca czas pracy kancelarii i zmniejsza ryzyko dodatkowych wizyt.
Depozyt bywa szczególnie przydatny, gdy część ceny przeznaczasz na spłatę kredytu sprzedającego i potrzebujesz kontroli nad kolejnością przelewów oraz wykreśleniem hipoteki. Zwykły przelew na konto sprzedającego wystarcza zwykle wtedy, gdy lokal jest wolny od obciążeń, a cena nie finansuje innych zobowiązań.
Słowniczek pojęć
Źródła
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, 01/01/2024 r.
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym bez podatku PCC, 31/08/2023 r.
- Prawo.pl, Jak uniknąć dodatkowego PCC od zakupu mieszkań, 10/01/2024 r.
- Prawnik-nieruchomosci.pl, Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania, 25/04/2024 r.
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jednolity, 01/01/2025 r.
Aktualizacja artykułu: 13 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych oraz pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny oraz nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko, treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
