- Księgę wieczystą sprawdzisz legalnie i bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl, dział II potwierdza właściciela, dział III ujawnia ograniczenia i ostrzeżenia, dział IV pokazuje hipoteki i kolejność zaspokojenia.
- Największa korzyść: jawność rejestru i domniemanie zgodności treści KW chronią kupującego, zgodnie z tekstem jednolitym ustawy z 18/03/2025 r.
- Największe ryzyko: aktywna wzmianka lub ostrzeżenie o niezgodności w dziale III, bo zapowiadają zmianę wpisu i wstrzymują bezpieczną finalizację.
- Najlepszy pierwszy krok: pobierz odpis zwykły i, gdy trzeba, odpis zupełny z EKW, porównaj z dokumentami sprzedającego i uzyskaj list mazalny dla hipotek.
Księgę wieczystą sprawdzisz bezpłatnie w portalu Ministerstwa Sprawiedliwości, a najważniejsze dla bezpieczeństwa zakupu są wpisy w działach III i IV, które pokazują ograniczenia oraz hipoteki i ich kolejność. Odpisy urzędowe online kosztują 20 zł (zwykły) lub 50 zł (zupełny), dokumenty zawierają kod weryfikacyjny do sprawdzenia autentyczności. Jeśli widzisz wzmiankę albo ostrzeżenie, zatrzymaj transakcję do wyjaśnienia i zabezpiecz cenę w depozycie. Na dzień 20 listopada 2025 r. wgląd do treści ksiąg nie wymaga logowania, ale projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje od 31 marca 2026 r. obowiązek logowania (np. przez profil zaufany lub mObywatel) przy zachowaniu zasady jawności rejestru i rękojmi wiary publicznej.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Zakup po czystej KW | Brak wzmianki, brak ostrzeżeń w III, brak hipotek w IV | Prosty akt, mniejsze koszty, szybkie wydanie lokalu | Zazwyczaj słabsza pozycja negocjacyjna ceny | Ryzyka poza KW, wymagaj oświadczeń i protokołu zdawczo-odbiorczego |
| Zakup z hipoteką | Gdy bank wystawi promesę i list mazalny po spłacie | Silna kontrola przepływów, negocjowalna cena | Więcej formalności, czas na wykreślenie z IV | Cena niewystarczająca do pełnego zaspokojenia starszych rangą |
| Zakup przy wzmiance/ostrzeżeniu | Tylko z depozytem i warunkiem wykreśleń | Silna pozycja negocjacyjna | Niepewność rozstrzygnięcia, dłuższy proces | Wpis po akcie niekorzystny dla kupującego |
Rekomendacja warunkowa: gdy brak wzmianki i ostrzeżeń w III, realizuj standardowo; gdy jest wzmianka lub ostrzeżenie, działaj tylko z depozytem i pisemnymi warunkami wykreśleń.
Jak znaleźć numer księgi wieczystej i gdzie legalnie sprawdzić KW online?
Odpowiedź: numer KW odczytasz z aktu notarialnego lub umowy, treść sprawdzisz bezpłatnie w portalu ekw.ms.gov.pl po wpisaniu pełnego numeru z cyfrą kontrolną.
Numer ma strukturę WA1M/00000000/1, czyli kod sądu rejonowego, kolejną liczbę porządkową księgi oraz cyfrę kontrolną. Publiczny wgląd jest bezpłatny, natomiast odpisy i wyciągi są płatne. Gdy nie masz numeru, poproś właściciela o dokumenty albo ustal identyfikator działki w ewidencji i potwierdź zgodność z działem I-O. Unikaj nieoficjalnych wyszukiwarek, trzymaj się serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości.
Jak krok po kroku odczytać strukturę księgi: działy I O, I Sp, II, III i IV?
Odpowiedź: czytaj po kolei: I-O opis nieruchomości, I-Sp prawa związane, II właściciel i podstawa nabycia, III ograniczenia i roszczenia, IV hipoteki i ranga.
W I-O sprawdzisz adres, działki, powierzchnię, księgę macierzystą; w I-Sp prawa przysługujące właścicielowi z tytułu innej nieruchomości, np. służebność drogi koniecznej. W II zobaczysz właściciela i podstawę nabycia. Dział III ujawnia ostrzeżenia, roszczenia, egzekucje, służebności osobiste i dożywocia. Dział IV pokazuje hipoteki: rodzaj, wierzyciela, rangi. Jeśli w nagłówku działu widnieje wzmianka, przygotuj się na zmianę treści po rozpoznaniu wniosku.
Co sprawdzisz w dziale II i jak potwierdzić własność oraz sposób korzystania z lokalu?
Odpowiedź: zweryfikujesz właściciela, podstawę nabycia i udziały w nieruchomości wspólnej, a w lokalach także przeznaczenie lokalu i sposób korzystania.
Porównaj dane osobowe sprzedającego z dokumentem tożsamości, sprawdź czy działa osobiście czy przez pełnomocnika oraz czy pełnomocnictwo obejmuje zbycie. Zweryfikuj udział w nieruchomości wspólnej, przeznaczenie lokalu i powiązanie z księgą macierzystą gruntu lub budynku. Jeśli widzisz ostrzeżenie o niezgodności, wstrzymaj akt do czasu przedstawienia prawomocnego dokumentu korygującego.
Co oznaczają wpisy i ostrzeżenia w dziale III oraz które z nich blokują bezpieczną transakcję?
Odpowiedź: dział III ujawnia ograniczenia i roszczenia, a transakcję blokują zwłaszcza wzmianki, ostrzeżenia o niezgodności, egzekucje oraz służebności osobiste/dożywocia.
Wpisy typowe: roszczenia z umów deweloperskich lub przedwstępnych, wzmianka o złożonym wniosku, ostrzeżenie o niezgodności, służebność osobista mieszkania lub dożywocia, egzekucja z nieruchomości, zakaz zbywania. Przy takich wpisach żądaj dokumentów źródłowych i stosuj depozyt z warunkiem wykreśleń. Gdy brak podstaw do wykreślenia albo spór jest nierozstrzygnięty, bezpieczniej zrezygnować.
- Wzmianka – złożony wniosek; treść się zmieni → akt tylko z warunkami / depozytem.
- Ostrzeżenie o niezgodności – sygnał błędu; wymagaj prawomocnego rozstrzygnięcia.
- Służebność osobista / dożywocie – prawo do zamieszkiwania; żądaj zwolnienia/wygaśnięcia.
- Egzekucja – postępowanie komornicze; wysokie ryzyko → rozważ rezygnację.
- Zakaz zbywania – brak sprzedaży bez zgody uprawnionego.
- Jest wzmianka lub ostrzeżenie? → TAK: poproś o kopię wniosku/wyroku/ugody.
- Masz pełne dokumenty? → TAK: akt z depozytem i warunkami wykreśleń; NIE: wstrzymaj.
- Termin rozstrzygnięcia i wynik przewidywalny? → TAK: warunek zawieszający; NIE: rozważ rezygnację.
| Pozycja w dziale III | Działanie kupującego | Warunek kontynuacji | Kiedy przerwać |
|---|---|---|---|
| Wzmianka o wniosku | Żądaj kopii wniosku/podstawy | Depozyt, zapis warunkowy w akcie | Brak dokumentów lub spór co do treści przyszłego wpisu |
| Ostrzeżenie o niezgodności | Wymagaj prawomocnego rozstrzygnięcia | Po usunięciu niezgodności | Trwa spór co do prawa |
| Służebność osobista/dożywocie | Wymagaj wygaśnięcia/zwolnienia | Akt o wykreśleniu lub realne opróżnienie | Brak zgody uprawnionego |
Co oznaczają hipoteki w dziale IV i jak ocenić ryzyko oraz kolejność zaspokojenia wierzycieli?
Odpowiedź: dział IV ujawnia hipoteki, a kolejność zaspokojenia wierzycieli wyznacza chwila złożenia wniosku o wpis, ranga 1 przed rangą 2 itd.
Przykład: cena 600 000 zł, hipoteka 1. rzędu 400 000 zł, 2. rzędu 80 000 zł, 3. rzędu 50 000 zł. Rozliczenie: 600 000 zł − 400 000 zł − 80 000 zł = 120 000 zł, pozostaje po zaspokojeniu dwóch pierwszych wierzycieli. Oceń typ hipoteki: umowna, przymusowa, łączna. Poproś o potwierdzone saldo i warunki listu mazalnego. Przy hipotece łącznej sprawdź, czy zabezpieczenie obejmuje inne nieruchomości sprzedającego.
| Ranga | Typ hipoteki | Wierzyciel | Saldo (potwierdzone) | Warunek wykreślenia |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Umowna | Bank A | [xxx zł] z dnia [dd/mm/yyyy] | List mazalny po spłacie na rachunek techniczny |
| 2 | Przymusowa | [Wierzyciel B] | [yyy zł] | Prawomocne umorzenie/ugoda + wniosek o wykreślenie |
Uwaga: przy hipotece łącznej sprawdź inne nieruchomości objęte zabezpieczeniem.
Jak interpretować wzmianki i rozbieżności między stanem prawnym a stanem faktycznym w księdze?
Odpowiedź: wzmianka informuje, że złożono wniosek o zmianę, a rękojmia wiary publicznej nie chroni nabywcy w zakresie objętym wzmianką lub ostrzeżeniem o niezgodności.
Wzmianka znajduje się u góry działu i zawiera sygnaturę oraz datę wpływu. Do czasu rozpoznania nie traktuj bieżącej treści jako ostatecznej. Jeśli stan faktyczny jest inny niż ujawniony, sąd może korygować wpis. Rękojmia chroni działającego w zaufaniu do księgi, lecz ogranicza ją wzmianka i ostrzeżenie. Zabezpieczaj się depozytem i warunkami zawieszającymi wykreślenia.
Jak pobrać i zweryfikować odpis księgi wieczystej oraz historię zmian, opłaty i ważność dokumentu?
Odpowiedź: odpis zwykły i zupełny pobierzesz po zalogowaniu w EKW, online kosztują 20 zł i 50 zł, każdy odpis ma kod weryfikacyjny do sprawdzenia w systemie.
Wejdź do serwisu EKW, wybierz składanie wniosku o dokument, opłać i pobierz plik PDF. Odpis zwykły zawiera stan bieżący, zupełny zawiera także wpisy wykreślone. W systemie sprawdzisz autentyczność dokumentu po kodzie weryfikacyjnym. W tradycyjnej formie papierowej w sądzie opłata wynosi 30 zł za odpis zwykły i 60 zł za odpis zupełny. W sprawach spornych dołącz historię zmian, która pokazuje kolejność i daty modyfikacji treści księgi.
Jak powiązać KW z nieruchomością: numer działki, adres, mapy i rejestry publiczne?
Odpowiedź: porównaj identyfikatory działek z I-O z danymi ewidencji i potwierdź układ granic w Geoportalu, a w razie różnic zamów wypis i wyrys z EGiB.
- Przepisz z I-O: gmina, obręb, arkusz, numer działki, powierzchnię, adres.
- W Geoportalu odszukaj działkę i porównaj granice oraz zabudowę z ortofotomapą.
- Przy rozbieżnościach żądaj wypisu i wyrysu z EGiB oraz oświadczenia zarządcy wspólnoty/spółdzielni o prawidłowości danych.
- Z I-O przepisz: gmina, obręb, arkusz, nr działki, powierzchnię.
- W Geoportalu porównaj granice i zabudowę z aktualnym ortofoto.
- Jeśli są różnice: złóż wniosek o wypis i wyrys z EGiB + oświadczenie zarządcy.
Jakie czerwone flagi w działach III i IV wymagają dodatkowych dokumentów, ugody albo rezygnacji z zakupu?
Odpowiedź: czerwone flagi to wzmianka, ostrzeżenie o niezgodności, egzekucja, służebność osobista/dożywocie, hipoteka przymusowa i hipoteka łączna bez planu zwolnień.
Konsekwencje finansowe: dłuższy czas, koszty sądowe i notarialne, ryzyko braku czystego tytułu. Bez dokumentów usuwających wpisy albo bez depozytu z warunkami wykreśleń zakup jest niebezpieczny. Jednoznaczna konkluzja: rezygnuj, gdy sprzedający nie dostarcza dokumentów lub nie godzi się na zabezpieczenia.
- Przedstawieniu listu mazalnego banku i wpływie środków na rachunek techniczny.
- Uprawomocnieniu się postanowienia o wykreśleniu obciążeń.
- Przedstawieniu zgód uprawnionych ze służebności/dożywocia lub aktu o wygaśnięciu.
Checklista – krok po kroku
- Sprawdź KW na ekw.ms.gov.pl i zapisz PDF działów II, III, IV.
- Pobierz odpis zwykły (20 zł online) i – gdy trzeba – odpis zupełny (50 zł online).
- Wykryj wzmianki i ostrzeżenia, poproś o wnioski, orzeczenia, ugody.
- Zweryfikuj hipoteki: typ, ranga, saldo, warunki listu mazalnego, koreluj z ceną transakcji.
- Powiąż I-O z EGiB i Geoportalem, przy różnicach zamów wypis i wyrys.
- Ustal depozyt i warunki wypłat, wpisz je do aktu notarialnego.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Na ekw.ms.gov.pl, bezpłatnie po numerze KW. Odpisy online są płatne i zawierają kod weryfikacyjny do sprawdzenia w systemie MS.
To informacja o złożonym wniosku. Treść działu może się zmienić, więc podpisuj akt tylko z depozytem i warunkami wykreśleń albo po rozstrzygnięciu.
Nie, ostrzeżenie osłabia ochronę nabywcy w zakresie objętym niezgodnością. Najpierw usuń niezgodność, potem finalizuj zakup.
Zwykły pokazuje stan aktualny, zupełny obejmuje także wpisy wykreślone. Oba mają kod weryfikacyjny do sprawdzenia online.
Nie, jeśli cena pokryje wierzycieli według rangi i bank sprzedającego wyda list mazalny. W akcie wpisz warunki spłaty i wykreśleń.
Z działu I-O weź gminę, obręb, arkusz i numer działki, porównaj na mapie. Przy rozbieżnościach zamów wypis i wyrys z EGiB.
Gdy brak dokumentów usuwających wzmianki/ostrzeżenia lub cena nie pokrywa starszych hipotek. Bez depozytu i ugody nie finalizuj.
Słowniczek pojęć
Źródła
- Dziennik Ustaw – ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity, 18/03/2025 r.
- Gov.pl – Księgi wieczyste: informacje dla obywateli, 06/11/2025 r.
- Gov.pl – Odpisy/wyciągi z KW: tryb i opłaty online 20/50 zł, 03/10/2025 r.
- Ministerstwo Sprawiedliwości – Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW), 06/11/2025 r.
- Geoportal Krajowy – jak znaleźć numer działki, 06/11/2025 r.
Aktualizacja artykułu: 20 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych oraz pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny oraz nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko, treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
