- Refinansowanie kredytu hipotecznego to nowy kredyt w banku B spłacający stary kredyt w banku A w celu obniżenia raty i/lub całkowitego kosztu.
- Decyzję rozważ, gdy łączne oprocentowanie spada o ≥ 0,4–0,6 p.p., a koszty przeniesienia zwracają się w ≤ 18–24 miesięcy.
- Ryzyka: możliwa rekompensata (pierwsze 36 mies. przy zmiennej stopie) i wygaśnięcie dopłat BK2% przy wcześniejszej spłacie/refinansie (z końcem miesiąca zdarzenia).
- Co zrobić teraz: uzyskaj pisemne koszty wcześniejszej spłaty, policz próg zwrotu i porównaj dwie oferty netto.
Fakt: liczy się całkowity koszt i próg zwrotu (koszty przeniesienia / miesięczna oszczędność), a nie sama rata.
Refinansowanie polega na przeniesieniu kredytu do innego banku na korzystniejszych warunkach, by obniżyć ratę i koszt całkowity. To nowa umowa z ponowną oceną zdolności, wpisem nowej hipoteki i rozliczeniem kosztów; efekt finansowy wynika z niższej marży/stopy i poprawnie dobranego okresu.
- Na czym dokładnie polega refinansowanie kredytu hipotecznego?
- Kiedy opłaca się przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
- Jak krok po kroku wygląda proces refinansowania kredytu hipotecznego?
- Jakie są całkowite koszty refinansowania i na co uważać?
- Jakich dokumentów wymaga nowy bank przy refinansowaniu?
- Czy przy refinansowaniu można dobrać gotówkę na dowolny cel?
- O ile można obniżyć ratę i jak policzyć opłacalność?
- Czy zamiast refinansowania da się renegocjować warunki w obecnym banku?
- Czy można refinansować kredyt z „Bezpieczny Kredyt 2%” lub Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?
- FAQ – najczęściej zadawane pytania
Na czym dokładnie polega refinansowanie kredytu hipotecznego?
W skrócie: nowy kredyt w banku B spłaca obecny kredyt w banku A i przejmuje zabezpieczenie na nieruchomości.
Refinansowanie zmienia parametry: marżę, typ stopy (czasowa stała lub zmienna), okres, prowizję i warunki ubezpieczeń. Bank B przelewa środki do banku A, a Ty spłacasz już tylko bank B. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym masz prawo do wcześniejszej spłaty i proporcjonalnego obniżenia kosztu całkowitego (art. 38–39), a umowa może przewidywać rekompensatę (art. 40) w określonych granicach.
Podstawa: Ustawa o kredycie hipotecznym (ISAP).
Kiedy opłaca się przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
W skrócie: gdy różnica „nowe vs stare” oprocentowanie ≥ 0,4–0,6 p.p. i próg zwrotu mieści się w 18–24 mies.
Ocena „TAK/NIE” zwykle uwzględnia: 1) minęło 36 miesięcy od uruchomienia przy zmiennej stopie (brak rekompensaty), 2) nowa marża/stawka łączna są niższe, 3) spadł LTV (Loan to Value, stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości), 4) masz stabilną zdolność. Największą korzyść daje połączenie obniżenia marży ze skróceniem okresu.
Stosunek kwoty kredytu do aktualnej wartości nieruchomości. Niższy LTV to z reguły lepsze warunki cenowe.
Jak krok po kroku wygląda proces refinansowania kredytu hipotecznego?
W skrócie: wniosek → wycena i decyzja → podpis umowy → bank B spłaca bank A → wpis nowej hipoteki i wykreślenie starej.
- Krok 1: wniosek i komplet dokumentów (dochody, KW, umowa kredytu, zaświadczenie o saldzie i braku zaległości).
- Krok 2: bank zleca operat szacunkowy i bada zdolność kredytową.
- Krok 3: decyzja z warunkami cenowymi i wymogami uruchomienia.
- Krok 4: podpis umowy, uruchomienie środków i spłata banku A.
- Krok 5: wniosek do sądu o wpis hipoteki (200 zł – art. 42 u.k.s.c.) i wykreślenie starej (100 zł – art. 46 u.k.s.c., połowa opłaty za wpis) oraz PCC 19 zł przy hipotece do kwoty nieustalonej.
- Krok 6: odbiór listu mazalnego, zakończenie ubezpieczenia pomostowego po wpisie.
Jakie są całkowite koszty refinansowania i na co uważać?
W skrócie: zsumuj opłaty sądowo-podatkowe i bankowe oraz ewentualną rekompensatę; porównaj z oszczędnością odsetek.
Opłaty ustawowe: wpis hipoteki 200 zł (art. 42 u.k.s.c.), wykreślenie 100 zł (art. 46 u.k.s.c. – połowa opłaty za wpis), PCC 19 zł (hipoteka do kwoty nieustalonej). Opłaty bankowe: prowizja, wycena, ubezpieczenia (pomostowe do wpisu, mienia/życia – jeśli wymagane). Rekompensata: przy zmiennej stopie tylko w pierwszych 36 miesiącach, limit = mniejsze z (odsetek za 12 mies.) lub 3% spłacanej kwoty; przy stałej – tylko w okresie obowiązywania i nie wyżej niż bezpośrednie koszty banku. Pamiętaj: wcześniejsza spłata w BK2% wyłącza dopłaty z końcem miesiąca zdarzenia.
Refinansowanie (wcześniejsza spłata) „Bezpiecznego Kredytu 2%” kończy dopłaty z końcem miesiąca. Uzyskaj pisemne potwierdzenie skutków w banku.
| Parametr | Wartość | Źródło (data) |
|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 4,50% (od 09/10/2025 r.) | NBP |
| WIBOR 3M (rynek) | 4,37% (05/11/2025 r.) | GPW Benchmark |
| Wpis/wykreślenie hipoteki (KW) | 200 zł / 100 zł (art. 42 i art. 46 u.k.s.c.) | Ustawa o kosztach sądowych |
| PCC od ustanowienia hipoteki | 19 zł (hipoteka do kwoty nieustalonej) | podatki.gov.pl |
Jakich dokumentów wymaga nowy bank przy refinansowaniu?
W skrócie: przygotuj dokumenty osobiste i dochodowe, dokumenty obecnego kredytu oraz dokumenty nieruchomości.
- Dowód tożsamości, wniosek kredytowy.
- Zaświadczenie o dochodach / PIT / KPiR (dla JDG), wyciągi bankowe.
- Umowa i harmonogram spłat.
- Zaświadczenie o saldzie i braku zaległości z banku A.
- Numer księgi wieczystej / odpis z KW, akt nabycia.
- Operat szacunkowy (zleca bank B), pozwolenie na użytkowanie / prospekt.
Czy przy refinansowaniu można dobrać gotówkę na dowolny cel?
W skrócie: tak, jeśli zdolność i LTV mieszczą się w politykach ryzyka; pamiętaj o wpływie na koszt całkowity.
„Dobranie” środków zwiększa kapitał do spłaty i może wydłużyć horyzont zwrotu. Jednocześnie pomaga obniżyć DStI (Debt Service to Income, stosunek kosztów obsługi długu do dochodu) przy konsolidacji droższych długów. Sprawdź wymagania cross-sell oraz sumę ubezpieczenia mienia po zwiększeniu zabezpieczenia.
Udział Twoich miesięcznych rat w miesięcznym dochodzie netto. Niższy DStI zwiększa bezpieczeństwo budżetu.
Refinans + dobranie spłaca drogie kredyty gotówkowe i pozostawia jedną, niższą ratę hipoteczną. DStI zwykle spada.
Dobierasz gotówkę na podniesienie standardu. Wyższa wartość nieruchomości może obniżyć LTV w przyszłości.
Po rozstaniu jedna osoba przejmuje nieruchomość i kredyt. Refinans z dobraniem środków pozwala rozliczyć udział i uporządkować KW.
O ile można obniżyć ratę i jak policzyć opłacalność?
W skrócie: opłacalność wyznacza próg zwrotu = koszty przeniesienia / miesięczna oszczędność.
Przykład (na dzień 05/11/2025 r.): saldo 400 000 zł, okres 25 lat. Dziś: WIBOR 3M 4,37% + marża ~2,62% = ~6,99%. Po refinansie: WIBOR 3M 4,37% + marża ~1,90% = ~6,27%. Rata spada z ok. ~2 815 zł do ok. ~2 640 zł (oszczędność ~175 zł/mies.). Koszty przeniesienia: prowizja 2 000 zł, wycena 800 zł, opłaty KW+PCC 319 zł. Próg zwrotu ≈ 3 119 / 175 ≈ 18 mies. (Wzór annuitetowy: A = K·[i(1+i)^n]/[(1+i)^n−1]).
| Wariant | Założenia | Rata | Efekt długoterminowy |
|---|---|---|---|
| Obniżenie marży | Saldo 400 000 zł, 25 lat, marża ↓ ~0,7 p.p. | ~2 640 zł | Niższy koszt całkowity i krótszy próg zwrotu |
| Wydłużenie okresu | Saldo 400 000 zł, 30 lat, marża bez zmian | ~2 505 zł | Rata niższa, lecz wyższy koszt całkowity |
Czy zamiast refinansowania da się renegocjować warunki w obecnym banku?
W skrócie: tak – złóż wniosek o obniżkę marży/okresu lub okresowo stałą stopę i porównaj ofertę netto z refinansem.
Banki zmieniają polityki cenowe. Dobra historia spłat i niższy LTV wspierają obniżkę marży. Wymagaj pisemnej oferty i symulacji (rata, RRSO/CKK, koszty uruchomienia), a następnie porównaj z propozycją banku B.
- Pisemna oferta konkurencji: marża, RRSO/CKK, koszty uruchomienia.
- Argumenty: terminowe spłaty, niższy LTV, wzrost wartości nieruchomości.
- Formalny wniosek do banku (nie tylko rozmowa na infolinii).
Czy można refinansować kredyt z „Bezpieczny Kredyt 2%” lub Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?
W skrócie: przy BK2% dopłaty wygasają przy wcześniejszej spłacie/refinansie; w RKM gwarancja BGK dotyczy tylko kredytów udzielonych w programie.
BK2%: wcześniejsza spłata (w tym refinans) wyłącza dopłaty z końcem miesiąca zdarzenia; dopłaty po tej dacie podlegają zwrotowi do RFM (jeśli zostały wypłacone). RKM: gwarancja BGK co do zasady nie przenosi się na „inny” kredyt; nowa umowa poza programem nie korzysta z gwarancji. Zawsze potwierdź warunki pisemnie w banku/BGK.
| Program | Preferencje po przeniesieniu? | Skutek | Źródło |
|---|---|---|---|
| Bezpieczny Kredyt 2% | Nie | Dopłaty wygasają z końcem miesiąca zdarzenia; dopłaty po tej dacie podlegają zwrotowi | GOV – FAQ |
| Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (BGK) | Zwykle nie | Refinans poza programem kończy gwarancję; nowa umowa nie jest objęta RKM | GOV – RKM |
Checklista – refinansowanie kredytu hipotecznego
-
Uzyskaj koszty wcześniejszej spłaty
Złóż pisemny wniosek w obecnym banku; poproś o termin realizacji (zwyczajowo 3–7 dni).
-
Zweryfikuj próg opłacalności
Próg = koszty przeniesienia / miesięczna oszczędność; decyzja „TAK”, gdy horyzont spłaty > próg.
-
Sprawdź preferencje programowe
BK2% – dopłaty wygasają; RKM – gwarancja dotyczy tylko kredytów udzielonych w programie.
-
Złóż wniosek i dokumenty
Dochody, KW, umowa i harmonogram, zaświadczenie o saldzie, operat.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, jeśli spadek łącznego oprocentowania wynosi ≥ 0,4–0,6 p.p., a próg zwrotu mieści się w 18–24 miesiącach; zacznij od pisemnych kosztów wcześniejszej spłaty.
Tylko w pierwszych 36 miesiącach; limit = mniejsze z: odsetek za 12 miesięcy lub 3% spłacanej kwoty (art. 40).
Tak, jeśli zdolność i LTV spełniają politykę ryzyka; pamiętaj o wpływie na koszt całkowity i sumę ubezpieczenia mienia.
Nie. Wcześniejsza spłata/refinans wyłącza dopłaty z końcem miesiąca zdarzenia; dopłaty po tej dacie podlegają zwrotowi do RFM.
Zacznij od renegocjacji. Jeśli uzyskasz ≥ 80–90% korzyści z refinansu, zostań; inaczej przenieś kredyt.
Wzór: próg = koszty przeniesienia / miesięczna oszczędność (miesiące). Gdy horyzont spłaty > próg – decyzja zwykle jest na TAK.
Stała stabilizuje ratę w okresie obowiązywania (możliwa rekompensata przy wcześniejszej spłacie). Zmienna szybciej przenosi spadki stóp. Dobierz typ do horyzontu i tolerancji ryzyka.
Źródła
- Narodowy Bank Polski, Podstawowe stopy procentowe NBP (od 09/10/2025 r.)
- GPW Benchmark, Stawki referencyjne WIBOR (np. 4,37% dla 3M na 05/11/2025 r.)
- Ustawa o kredycie hipotecznym – art. 38–40 (ISAP)
- Ustawa o kosztach sądowych – art. 42 (wpis 200 zł) i art. 46 (wykreślenie 100 zł)
- podatki.gov.pl – PCC przy ustanowieniu hipoteki (19 zł; hipoteka do kwoty nieustalonej)
- GOV.pl – BK2% FAQ (wygaśnięcie dopłat przy wcześniejszej spłacie)
- GOV.pl – Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM)
Aktualizacja artykułu: 05 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych oraz pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny oraz nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko, treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
