- Co do zasady płacisz jeden podatek przy zakupie: 2% PCC dla transakcji nieobjętych VAT (typowo wtórny) albo VAT 8%/23% w cenie (pierwotny). Przy zakupie szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych VAT, dochodzi dodatkowa stawka 6% PCC.
- Największa korzyść: zwolnienie z 2% PCC dla pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym (od 31/08/2023 r.); oszczędzasz 2% ceny, np. 10 000 zł przy 500 000 zł.
- Największe ryzyko: PCC liczy się od wartości rynkowej; zaniżona cena w akcie może skutkować doszacowaniem podstawy i odsetkami.
- Najlepszy pierwszy krok: przed aktem potwierdź u notariusza, czy spełniasz warunki zwolnienia, jak rozliczyć miejsce postojowe/komórkę i jak policzyć PCC od hipoteki.
Podatek od kupna mieszkania to 2% PCC dla transakcji nieobjętych VAT (zwykle rynek wtórny) albo VAT 8%/23% w cenie na rynku pierwotnym, gdzie 8% obejmuje do 150 m² lokalu mieszkalnego i do 300 m² domu, a nadwyżkę rozlicza się 23% proporcją na fakturze. Zwolnienie z PCC obejmuje zakup pierwszego lokum na wtórnym przy spełnieniu warunków ustawowych.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?
Przewiń w prawo, aby zobaczyć całą tabelę →
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Transakcja nieobjęta VAT (typowo rynek wtórny) | Gdy sprzedawca nie rozlicza VAT od dostawy lokalu/domu. | Prosta kalkulacja PCC, szeroki wybór lokalizacji, szybkie zamknięcie. | PCC 2% od wartości rynkowej, potrzeba silnej weryfikacji stanu prawnego. | Dorszacowanie podstawy PCC przy zaniżonej cenie. |
| Rynek pierwotny (VAT 8%/23%) | Gdy kupujesz od dewelopera, lokal do 150 m² lub dom do 300 m². | Brak PCC od lokalu, rękojmia, nowy standard techniczny. | 23% VAT dla nadwyżki metrażu i zwykle dla odrębnych miejsc postojowych. | Błędne rozbicie pozycji na fakturze, dopłata VAT. |
| Wtórny z ulgą „pierwsze mieszkanie” | Gdy spełniasz warunki ustawowe i składasz oświadczenie u notariusza. | Oszczędność 2% ceny, prostszy budżet transakcji. | Zwolnienie nie obejmuje odrębnych lokali niemieszkalnych (np. miejsce postojowe z własną KW). | Niespełnienie warunków skutkuje pobraniem 2% PCC. |
Rekomendacja warunkowa: jeśli spełniasz warunki „pierwszego mieszkania” na wtórnym, korzystasz ze zwolnienia; w przeciwnym razie licz 2% PCC (transakcja nieobjęta VAT) lub VAT w cenie (pierwotny).
Jaki podatek płaci się przy zakupie mieszkania?
W skrócie: dla transakcji nieobjętych VAT liczysz PCC 2% od wartości rynkowej, przy zakupie od dewelopera podatek jest w cenie jako VAT 8%/23%, a przy zakupie wielu lokali na jednej nieruchomości gruntowej może pojawić się dodatkowe 6% PCC.
Typowy obrót wtórny (poza VAT) podlega PCC 2%, które notariusz pobiera przy akcie. Zakup od dewelopera to dostawa opodatkowana VAT: 8% dla lokali mieszkalnych do 150 m² i domów do 300 m² w części mieszczącej się w limicie, a nadwyżka metrażu rozliczana 23% proporcją na fakturze.
Kiedy płaci się podatek PCC, a kiedy VAT?
W skrócie: PCC dotyczy sprzedaży nieobjętej VAT (zwykle wtórny), VAT dotyczy zakupu od podatnika VAT (dewelopera) z limitami metrażowymi i proporcją dla nadwyżki; przy zakupach szóstego i kolejnych lokali na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych VAT, może dojść dodatkowa stawka 6% PCC.
Sprzedaż od dewelopera obejmuje VAT i nie generuje PCC od lokalu mieszkalnego w standardowej transakcji. Sprzedaż na wtórnym nieobjęta VAT oznacza PCC 2%. Elementy towarzyszące (miejsce postojowe/komórka) rozliczasz zależnie od statusu prawnego: przynależność do lokalu lub odrębny lokal niemieszkalny.
Ile wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i jak policzyć 2%?
W skrócie: PCC wynosi 2% podstawy opodatkowania, czyli wartości rynkowej nieruchomości.
Rachunek: PCC = 2% × wartość rynkowa. Przykład: cena 520 000 zł, rynek stabilny – PCC = 10 400 zł. Gdy cena w akcie odbiega od poziomu rynkowego, organ wzywa do udokumentowania wartości i może doszacować podstawę. Przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz.
Kto i w jakim terminie musi zapłacić podatek?
W skrócie: podatnikiem PCC jest kupujący; przy akcie notariusz oblicza, pobiera i odprowadza podatek, a poza aktem termin na PCC-3 to 14 dni.
Przy sprzedaży w formie aktu notarialnego notariusz działa jako płatnik PCC – pobiera kwotę i składa deklarację. Jeżeli czynność nie ma formy aktu, obowiązek złożenia PCC-3 i zapłaty w ciągu 14 dni ciąży na kupującym. Brak terminowej zapłaty powoduje naliczenie odsetek ustawowych.
Czy zakup pierwszego mieszkania na rynku wtórnym jest zwolniony z PCC?
W skrócie: tak, jeśli jesteś osobą fizyczną i nigdy nie posiadałeś mieszkania/domu ani udziału, z wyjątkiem udziału ≤50% nabytego wyłącznie w drodze dziedziczenia.
Zwolnienie od 31/08/2023 r. obejmuje zakup pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym przez osobę fizyczną. Notariusz stosuje zwolnienie na podstawie Twojego oświadczenia przy akcie. Status elementów towarzyszących (np. miejsca postojowego) zależy od tego, czy stanowią przynależność, czy odrębny lokal z własną księgą.
Przewiń w prawo, aby zobaczyć całą tabelę →
| Sytuacja | Podatek | Podstawa | Kto rozlicza | Uwaga praktyczna |
|---|---|---|---|---|
| Sprzedaż nieobjęta VAT (typowo wtórny) | PCC 2% | Wartość rynkowa | Notariusz (płatnik) | Przygotuj porównania transakcyjne lub operat. |
| Zakup od dewelopera | VAT 8%/23% | Cena z faktury | Sprzedawca (VAT w cenie) | Sprawdź rozbicie faktury i limity metrażu. |
| Wtórny – „pierwsze mieszkanie” | Zwolnienie z PCC | — | Notariusz stosuje zwolnienie | Złóż oświadczenie w akcie. |
Od jakiej kwoty liczony jest PCC i co to jest wartość rynkowa?
W skrócie: PCC liczy się od wartości rynkowej, czyli przeciętnej ceny możliwej do uzyskania z uwzględnieniem stanu, położenia i zużycia.
Wartość rynkowa nie zawsze równa się cenie z umowy. Gdy cena odbiega od warunków rynkowych, organ żąda dowodów i koryguje podstawę. Dla bezpieczeństwa przygotuj 3–5 porównań transakcyjnych z ostatnich miesięcy lub operat szacunkowy.
Jeżeli organ powoła biegłego, a wartość z opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez kupującego, koszty opinii ponosi podatnik. Dobrze przygotowane porównania lub operat ograniczają ryzyko dodatkowych kosztów i wydłużenia postępowania.
Jaka jest rola notariusza?
W skrócie: notariusz jest płatnikiem PCC: oblicza, pobiera i odprowadza podatek oraz składa deklarację do urzędu skarbowego.
Przy podpisaniu aktu notariusz inkasuje PCC i przekazuje je wraz z deklaracją. Przy spełnieniu warunków zwolnienia zastosuje je w akcie na podstawie Twojego oświadczenia. Czynności nieobjęte formą aktu wymagają samodzielnego złożenia PCC-3 i płatności w 14 dni.
Jak rozliczyć miejsce postojowe lub garaż kupione z mieszkaniem?
W skrócie: status zależy od księgi wieczystej i kwalifikacji: odrębny lokal niemieszkalny zwykle rozlicza się oddzielnie (23% VAT u dewelopera lub 2% PCC na wtórnym), przynależność rozlicza się razem z mieszkaniem.
- Pierwotny: miejsce postojowe/komórka z odrębną KW – zazwyczaj 23% VAT; przynależność bez wyodrębnienia – według pozycji na fakturze.
- Wtórny: odrębny lokal niemieszkalny – PCC 2%; przynależność bez odrębnej KW – wspólnie z lokalem.
- Praktyka: sprawdź dział I-O w KW i zapisy w projekcie umowy oraz na fakturze.
Jakie są pozostałe koszty notarialne i opłaty?
W skrócie: poza podatkiem zapłacisz taksę notarialną + VAT, opłaty sądowe (KW) oraz PCC od hipoteki (19 zł lub 0,1%) zależnie od rodzaju wierzytelności.
Najczęstsze pozycje: wpis własności do KW – 200 zł, wpis hipoteki – 200 zł, założenie nowej KW – 100 zł, PCC od ustanowienia hipoteki – 19 zł dla wierzytelności o wysokości nieustalonej albo 0,1% dla wierzytelności istniejącej. Taksę notarialną określa rozporządzenie i zależy od wartości transakcji; doliczany jest VAT oraz wypisy aktu.
- PCC 2% od wartości rynkowej 500 000 zł: 10 000 zł.
- Wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł.
- Wpis hipoteki do księgi wieczystej: 200 zł.
- PCC od ustanowienia hipoteki (wierzytelność o wysokości nieustalonej): 19 zł.
- Taksę notarialną i VAT od taksy liczysz według rozporządzenia – zwykle kilka tysięcy złotych plus koszt wypisów.
Ryzyka i czerwone flagi
- Zaniżona cena w akcie, objaw: istotnie niższa od transakcji porównywalnych, konsekwencja: doszacowanie PCC i odsetki, próg: odchylenie ≥ 5–10%.
- Brak rozbicia faktury, objaw: jedna kwota za lokal i dodatki, konsekwencja: ryzyko 23% VAT dla elementów towarzyszących, próg: odrębna KW dla miejsca postojowego.
- Nieuwzględniona hipoteka, objaw: brak kalkulacji PCC 19 zł/0,1% i opłaty 200 zł, konsekwencja: niepełny budżet transakcji.
- Zakup wielu lokali na jednej nieruchomości gruntowej, objaw: szósty i kolejne lokale lub udziały opodatkowane VAT, konsekwencja: dodatkowe 6% PCC obok VAT.
Checklista – krok po kroku
- Ustal rynek transakcji i czy dostawa jest objęta VAT.
- Zweryfikuj podstawę opodatkowania: cena vs wartość rynkowa (porównania/operat).
- Sprawdź status dodatków: czy miejsce postojowe/komórka mają odrębne KW.
- Poproś notariusza o kosztorys: taksa, wypisy, opłaty sądowe (200/200/100 zł), PCC od hipoteki (19 zł/0,1%).
- Jeżeli kupujesz kilka lokali na jednej nieruchomości gruntowej, sprawdź, czy nie wchodzisz w próg 6% PCC od szóstego mieszkania.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Przy zakupie mieszkania od dewelopera płacisz VAT w cenie, a PCC od lokalu co do zasady nie występuje. Zwykle jest to 8% do 150 m² lokalu mieszkalnego (domu do 300 m²), a dla nadwyżki metrażu 23% proporcją na fakturze.
2% PCC płacisz przy sprzedaży nieobjętej VAT (typowo rynek wtórny), jeśli nie korzystasz ze zwolnienia pierwszego mieszkania. Podstawą jest wartość rynkowa lokalu, a podatek pobiera notariusz przy akcie.
Tak, udział do 50% nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia nie wyklucza zwolnienia pierwszego mieszkania. Pamiętaj o złożeniu stosownego oświadczenia u notariusza.
PCC liczy się od wartości rynkowej nieruchomości, a nie wyłącznie od ceny z umowy. Przy dużych odchyleniach organ może doszacować podstawę na podstawie opinii biegłego.
PCC od hipoteki wynosi 19 zł przy wierzytelności o wysokości nieustalonej lub 0,1% przy wierzytelności istniejącej. Dodatkowo zapłacisz 200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki do KW.
Wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł, założenie nowej księgi wieczystej 100 zł. Do tego dolicz taksę notarialną i wypisy.
Tak, miejsce postojowe z odrębną księgą wieczystą traktuje się jak lokal niemieszkalny. U dewelopera oznacza to zwykle 23% VAT, a na wtórnym 2% PCC; przynależność bez własnej księgi rozlicza się razem z mieszkaniem.
Słowniczek pojęć
Źródła
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity)
- Pierwsze mieszkanie bez PCC – warunki (gov.pl)
- PCC-3 – zasady i terminy (gov.pl)
- Ustawa o VAT – stawki 8%/23% i limity metrażu (art. 41)
Aktualizacja artykułu: 12 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych oraz pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny oraz nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko, treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
