- WIBOR jest dziś standardem w hipotekach, a wskaźnikiem docelowym ma być POLSTR (overnight) wraz z indeksami składanymi 1M, 3M, 6M.
- Zmiana wskaźnika nie oznacza automatycznej zmiany raty, liczy się łączne oprocentowanie: indeks + marża oraz reguły konwersji (w tym spread korygujący).
- Na przykładzie kredytu 500 000 zł na 25 lat różnica 0,2 p.p. w poziomie indeksu to około 64 zł różnicy w racie (rata równa, orientacyjnie).
- Co możesz zrobić teraz? Sprawdź w umowie rodzaj WIBOR (3M/6M) i marżę, policz raty w scenariuszach, przygotuj poduszkę bezpieczeństwa na wahania oprocentowania.
WIBOR wciąż dominuje w hipotekach, ale trwa przygotowanie do przejścia na POLSTR. Dla kredytobiorcy najważniejsze jest to, jak po wdrożeniu POLSTR zostanie wyliczone oprocentowanie w umowie, oraz czy suma „indeks + marża” będzie niższa, zbliżona czy wyższa niż dziś.
To nie jest „podmiana nazwy w tabeli”, tylko zmiana konstrukcji wskaźnika: POLSTR jest stopą overnight, a w kredytach mają funkcjonować indeksy składane (1M, 3M, 6M). W praktyce interesuje Cię, jaki indeks trafi do wzoru oprocentowania, kiedy będzie aktualizowany oraz jak zostaną opisane reguły konwersji z WIBOR na wskaźnik zastępczy.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026 r.
- WIBOR 3M: 4,02% (data fixingu: 19/12/2025 r.).
- POLSTR 3M (indeks składany, compound rate): 4,19736% (data indeksu: 19/12/2025 r.).
- Różnica (POLSTR 3M vs WIBOR 3M): około 0,18 p.p. (zmienne w czasie, zależne od rynku i konstrukcji indeksów).
- Podstawowa stopa NBP (referencyjna): 4,00% (obowiązuje od 04/12/2025 r.).
Uwaga: 20/12/2025 r. przypada w weekend, dlatego jako punkt odniesienia podaję ostatnie dostępne publikacje z dnia roboczego 19/12/2025 r.
Warianty rozwiązań w skrócie: jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Kredyt hipoteczny oparty na WIBOR (standard dziś) | Gdy podpisujesz umowę przed startem ofert na POLSTR i korzystasz z aktualnych warunków banku. | Szeroka dostępność, prostsze porównanie ofert na tym samym benchmarku, znany harmonogram aktualizacji (3M/6M). | W perspektywie reformy benchmarków, docelowe przejście na wskaźnik zastępczy oparty na POLSTR wraz z spreadem korygującym. | Ryzyko dłuższego utrzymania wyższych rat, jeśli stopy rynkowe pozostaną podwyższone. |
| Kredyt hipoteczny oparty na POLSTR (po starcie ofert) | Gdy rynek zacznie sprzedawać hipoteki oparte o POLSTR i chcesz konstrukcję opartą o dane transakcyjne overnight. | Wskaźnik typu RFR, zgodny z kierunkiem reform benchmarków, oparty o transakcje rynku pieniężnego. | Nowa konstrukcja indeksów składanych, na początku mniejszy wybór ofert, możliwe różnice w polityce marż banków. | Ryzyko, że w pierwszych ofertach banki ustawią wyższe marże, a suma „indeks + marża” nie będzie niższa od ofert na WIBOR. |
| Kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem | Gdy priorytetem jest stabilna rata przez 5–10 lat, a zmienną stopę traktujesz jako etap późniejszy. | Stabilna rata w okresie stałej stopy, łatwiejszy budżet domowy, osłona przed nagłymi skokami stóp. | Rata bywa wyższa na starcie niż przy zmiennej stopie, po okresie stałej stopy trzeba podjąć decyzję co dalej. | Ryzyko spadku stóp w trakcie stałej stopy i braku korzyści z niższego rynku w tym czasie. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Przykładowa decyzja: jeśli podpisujesz dziś hipotekę na zmiennej stopie, przyjmujesz WIBOR jako bieżący benchmark, a w planie uwzględniasz reguły późniejszej konwersji rynku na POLSTR.
Czym jest WIBOR i dlaczego wciąż widnieje w większości umów kredytów hipotecznych?
W praktyce Twoja rata zależy od stawki WIBOR 3M lub WIBOR 6M oraz marży banku zapisanej w umowie. Aktualizacja wskaźnika odbywa się zgodnie z tenorem, co 3 lub 6 miesięcy. Konstrukcja kredytu hipotecznego, zabezpieczenie na nieruchomości oraz sposób liczenia raty pozostają standardowe, zmienia się wyłącznie poziom indeksu referencyjnego.
Jeżeli masz kredyt 500 000 zł na 25 lat i łączne oprocentowanie 7% rocznie, Twoja rata równa wynosi orientacyjnie około 3530 zł. Każda zmiana indeksu o ułamki punktu procentowego przekłada się na miesięczną ratę i, w długim okresie, na sumę odsetek.
- Kredyt na WIBOR pozostaje pełnoprawną hipoteką, ze standardowym badaniem zdolności kredytowej i zabezpieczeniem na nieruchomości.
- Reforma benchmarków zakłada docelowe przejście rynku na POLSTR, dlatego w dokumentach rynkowych znajdziesz harmonogram i reguły konwersji.
Czym jest POLSTR i w jaki sposób ma docelowo zastąpić WIBOR w nowych kredytach?
Oficjalna publikacja POLSTR i rodziny indeksów składanych rozpoczęła się 02/06/2025 r., a od 01/09/2025 r. POLSTR funkcjonuje jako wskaźnik referencyjny zgodny z wymogami rozporządzenia BMR. Plan rynku zakłada, że nowe kredyty hipoteczne o zmiennej stopie będą bazować na POLSTR po starcie ofert produktowych (mapa drogowa wskazuje II kwartał 2026 r. jako moment wejścia hipotek opartych o POLSTR do sprzedaży).
Dla kredytobiorcy oznacza to, że zamiast formuły „WIBOR 3M/6M + marża” w nowych umowach pojawi się konstrukcja „POLSTR 1M/3M/6M + marża”. Z punktu widzenia budżetu domowego kluczowe jest to, jak bank opisze indeks, harmonogram aktualizacji oraz wszystkie koszty związane z ofertą.
Jakie są różnice między WIBOR a POLSTR z punktu widzenia kredytobiorcy?
Z perspektywy umowy kredytowej liczy się to, jaki indeks jest wpisany do wzoru oprocentowania oraz jak często jest aktualizowany. W kredytach konsumenckich nie używa się „surowej” stopy overnight, tylko indeksów składanych, na przykład POLSTR 3M, wyliczanych z codziennego kumulowania stopy overnight.
| Parametr | Kredyt na WIBOR | Kredyt na POLSTR |
|---|---|---|
| Rodzaj wskaźnika | Wskaźnik terminowy (np. 3M, 6M) stosowany bezpośrednio w umowie. | Stopa overnight (RFR) oraz indeksy składane 1M, 3M, 6M wykorzystywane w umowach. |
| Zachowanie w czasie | Aktualizacja indeksu zgodnie z tenorem, co 3 lub 6 miesięcy. | Indeks składany wynika z codziennej kumulacji, a w kredycie jest aktualizowany podobnie, zgodnie z tenorem indeksu. |
| Co porównywać w ofercie | Suma: WIBOR + marża oraz koszty pozaodsetkowe. | Suma: POLSTR (indeks składany) + marża oraz koszty pozaodsetkowe. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Porównując kredyty, nie zatrzymuj się na nazwie wskaźnika. Porównuj łączne oprocentowanie i całkowity koszt kredytu, a nie sam indeks, ponieważ bank może skompensować zmianę benchmarku polityką marż.
Jak przejście z WIBOR na POLSTR wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego?
Załóżmy łączne oprocentowanie 7% rocznie przy kredycie 500 000 zł na 25 lat (rata równa, orientacyjnie). Rata wynosi wtedy około 3530 zł. Jeśli poziom indeksu wzrośnie o 0,2 p.p. przy tej samej marży, rata rośnie o około 64 zł, a suma odsetek w całym okresie spłaty o około 19 000 zł. Przy różnicy 0,3 p.p. efekt to około 96 zł w racie miesięcznej i około 29 000 zł różnicy w sumie odsetek.
Przykład na realnych publikacjach: dla daty 19/12/2025 r. różnica między POLSTR 3M (4,19736%) a WIBOR 3M (4,02%) wynosi około 0,18 p.p.. W takim uproszczonym przeliczeniu daje to około 58 zł różnicy w racie miesięcznej i około 17 000 zł w sumie odsetek (rata równa, orientacyjnie).
- W krótkim okresie różnice między indeksami zwykle przekładają się na kilkadziesiąt złotych przy typowych kwotach kredytu.
- W długim okresie suma odsetek rośnie do kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych, dlatego opłaca się rozumieć konstrukcję indeksu i zapisy umowy.
Co stanie się z istniejącymi umowami opartymi na WIBOR po wdrożeniu POLSTR?
W praktyce w umowie nie pojawi się „losowa” wartość nowego indeksu, tylko formalnie wskazany wskaźnik zastępczy, uzupełniony o spread korygujący. Jego zadaniem jest zbliżenie łącznego oprocentowania kredytu w momencie przejścia z WIBOR na benchmark oparty o POLSTR do poziomu, który obowiązywałby przy dotychczasowym wskaźniku.
Wzór oprocentowania może przejść z formuły „WIBOR 3M + marża banku” na konstrukcję „POLSTR 3M (indeks składany) + spread korygujący + marża banku”. Marża banku pozostaje elementem umownym, a zmianie ulega część referencyjna. Harmonogram wygaszania WIBOR jest rozpisany w mapie drogowej, z horyzontem docelowym do końca 2027 r. dla pełnego zakończenia publikacji w standardzie rynkowym (z etapami po drodze).
Jak bank wyliczy oprocentowanie po wprowadzeniu POLSTR?
Dla nowych umów typowy zapis przyjmie postać „POLSTR 3M + marża banku”. Przy konwersji kredytów z WIBOR przewidziana jest konstrukcja „POLSTR 3M + spread korygujący + marża banku”. Z punktu widzenia Twojego budżetu liczy się pełna suma elementów we wzorze, bo to ona ustala wysokość raty.
W umowie szukaj zawsze dokładnego oznaczenia indeksu (np. „POLSTR 3M”) oraz informacji, w jakich dniach następuje aktualizacja jego poziomu. Jeśli bank używa wskaźnika zastępczego, szukaj zapisu o spreadzie korygującym oraz źródła publikacji indeksu.
Jakie korzyści i ryzyka wiążą się z WIBOR w porównaniu z POLSTR?
Po stronie WIBOR stoi rozpoznawalność i łatwe porównanie ofert „jabłko do jabłka”, bo większość rynku jest dziś oparta na tym samym benchmarku. Po stronie POLSTR stoi konstrukcja typu RFR i indeksy składane oparte na stopie overnight, zgodne z kierunkiem reform benchmarków w UE.
Ryzyko praktyczne polega na tym, że banki projektując oferty na POLSTR, mogą skorygować poziom marż. Jeśli marża wzrośnie, sama zmiana benchmarku nie przełoży się na niższe łączne oprocentowanie. Dlatego porównuj całą ofertę, a nie nazwę indeksu.
- Skupienie się wyłącznie na nazwie wskaźnika bez analizy marży, prowizji, ubezpieczeń i pozostałych kosztów.
- Założenie, że POLSTR zawsze oznacza niższą ratę, niezależnie od marży i spreadu korygującego.
- Brak poduszki bezpieczeństwa, mimo że kredyt pozostaje zobowiązaniem o zmiennym oprocentowaniu.
O czym pamiętać, podpisując dziś umowę kredytu na WIBOR?
Przed podpisem przeczytaj paragrafy dotyczące oprocentowania, definicji wskaźnika, harmonogramu aktualizacji oraz zapisów o zmianie wskaźnika referencyjnego. Sprawdź, czy dokumenty mówią o wskaźniku zastępczym i w jaki sposób bank opisuje ewentualny spread korygujący.
Równie ważne są zapisy o nadpłacie, możliwości zmiany rodzaju oprocentowania (np. przejście na okresowo stałą stopę), oraz koszty aneksów. Te elementy często decydują o realnej elastyczności kredytu w kolejnych latach.
Jak przygotować się na zmianę wskaźnika z WIBOR na POLSTR?
W pierwszym kroku spisz parametry: kwotę kredytu, okres, aktualną marżę, rodzaj indeksu WIBOR 3M/6M, termin aktualizacji oprocentowania. W drugim kroku policz raty w minimum trzech scenariuszach: obecny poziom, +0,5 p.p., -0,5 p.p.. W trzecim kroku zapisz regułę działania, co robisz gdy rata rośnie, a co gdy spada.
- Filar 1: informacja, znasz indeks, marżę, termin aktualizacji i zapisy o zmianie wskaźnika.
- Filar 2: bezpieczeństwo, masz poduszkę na kilka rat i nie schodzisz poniżej ustalonego minimum płynności.
- Filar 3: elastyczność, masz plan nadpłat lub refinansowania oraz wiesz, kiedy rozważyć okresowo stałą stopę.
Macierz decyzji: co zrobić w zależności od sytuacji?
| Twoja sytuacja | Co sprawdzić w pierwszej kolejności | Najczęstszy błąd | Praktyczny krok |
|---|---|---|---|
| Masz hipotekę na WIBOR | Rodzaj WIBOR (3M/6M), marża, zapis o zmianie wskaźnika | Brak scenariuszy rat i brak poduszki | Policz raty przy +0,5 p.p. i ustaw stały przelew na poduszkę |
| Podpisujesz nową umowę przed II kw. 2026 r. | Suma „WIBOR + marża”, prowizja, ubezpieczenia, koszty aneksów | Porównywanie wyłącznie marż albo wyłącznie wskaźnika | Porównaj łączny koszt kredytu i elastyczność umowy |
| Rozważasz stałe oprocentowanie | Okres stałej stopy, koszt zmiany, warunki po okresie stałym | Wybór stałej stopy bez planu „co dalej” | Zapisz kryteria decyzji przed końcem okresu stałego |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Checklista: co zrobić krok po kroku
- Sprawdź parametry umowy, zapisz rodzaj wskaźnika (WIBOR 3M/6M), wysokość marży, kwotę kredytu i okres do spłaty.
- Policz raty w trzech scenariuszach, obecny poziom, +0,5 p.p., -0,5 p.p., aby zobaczyć wpływ na budżet.
- Zweryfikuj harmonogram reformy, sprawdź mapę drogową i komunikaty o wdrożeniu POLSTR (KNF, GPW Benchmark).
- Porównaj rodzaje oprocentowania, zmienna stopa vs okresowo stała stopa, w kontekście kosztu i stabilności rat.
- Ustaw autopilot finansowy, stały przelew na poduszkę bezpieczeństwa oraz osobny limit na nadpłaty.
Słowniczek pojęć
FAQ: najczęściej zadawane pytania
Czym różni się WIBOR od POLSTR w kredycie hipotecznym?
WIBOR to wskaźnik terminowy (np. 3M, 6M), a POLSTR to stopa overnight (RFR), z której wylicza się indeksy składane 1M, 3M, 6M wykorzystywane w produktach.
Czy przejście z WIBOR na POLSTR obniży ratę kredytu?
Rata zależy od sumy „indeks + marża” oraz reguł konwersji, w tym spreadu korygującego. Dlatego sama zmiana benchmarku nie przesądza o spadku raty.
Czy muszę podpisywać aneks, aby mój kredyt przeszedł z WIBOR na POLSTR?
Kierunek reformy zakłada zastosowanie wskaźnika zastępczego i reguł konwersji wynikających z dokumentów reformy, a nie masowe indywidualne aneksy dla każdego kredytu. Praktyczne zasady będą wynikały z przepisów i komunikacji banku.
Czy POLSTR dotyczy kredytów ze stałym oprocentowaniem?
Kredyty stałe lub okresowo stałe nie odwołują się wprost do wskaźnika referencyjnego w trakcie trwania stałej stopy, natomiast poziom stałej stopy bank ustala w oparciu o warunki rynkowe i koszt finansowania.
Od kiedy nowe hipoteki będą oparte na POLSTR?
Zgodnie z mapą drogową reformy pierwsze kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR mają wejść do sprzedaży od II kwartału 2026 r., do tego czasu w nowych umowach funkcjonuje WIBOR.
Jak policzyć wpływ różnicy indeksu na ratę?
Porównaj scenariusze „indeks + marża” dla różnych poziomów indeksu, np. +0,2 p.p. i -0,2 p.p., a następnie policz ratę równą. Przykład liczbowy i orientacyjne wartości znajdziesz w sekcji o wpływie na ratę.
Kiedy zmienna stopa ma sens, a kiedy rozważyć okresowo stałą stopę?
Zmienna stopa pasuje, gdy akceptujesz wahania rat i masz poduszkę bezpieczeństwa, okresowo stała stopa pasuje, gdy priorytetem jest stabilna rata przez kilka pierwszych lat spłaty.
Źródła i podstawa prawna
- KNF: zaktualizowana Mapa Drogowa wygaszania WIBID/WIBOR i wdrożenia POLSTR, 18/04/2025 r.
- KNF: PDF Mapy Drogowej (załącznik), 18/04/2025 r.
- GPW Benchmark: notowania WIBOR/WIBID (np. WIBOR 3M), odczyty z 19/12/2025 r.
- GPW Benchmark: POLSTR Compound Rates i POLSTR CI (np. POLSTR 3M), odczyty z 19/12/2025 r.
- GPW Benchmark: Regulamin Indeksu Stopy Procentowej POLSTR, 02/06/2025 r.
- NBP: podstawowe stopy procentowe NBP (obowiązuje od 04/12/2025 r.).
Dane liczbowe: aktualne na 20/12/2025 r. (ostatnie publikacje indeksów i stawek z dnia roboczego 19/12/2025 r.).
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Zapisz parametry kredytu i policz raty dla scenariuszy indeksu, w tym różnicy między WIBOR 3M a POLSTR 3M.
- Przeczytaj paragrafy o oprocentowaniu, harmonogramie aktualizacji indeksu i zasadach zmiany wskaźnika w swojej umowie.
- Zbuduj plan 3–5 lat: poduszka bezpieczeństwa, nadpłaty, zasady reakcji na wzrost i spadek stóp.
Aktualizacja artykułu: 27 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych oraz pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Treści przedstawione w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani finansowej w rozumieniu przepisów prawa. Przed podjęciem decyzji mającej wpływ na Twoje finanse skonsultuj się z odpowiednim specjalistą lub radcą prawnym.
