- Zaliczka to część ceny rozliczana przy wykonaniu umowy i zwykle zwrotna przy jej rozwiązaniu; zadatek to zabezpieczenie z art. 394 k.c., które przepada winowajcy albo wraca w podwójnej wysokości stronie niewinnej.
- Największa korzyść: zadatek dyscyplinuje strony, daje prawo zatrzymania lub żądania 2× zadatku przy niewykonaniu z winy drugiej strony, stan prawny na 07/11/2025 r.
- Największe ryzyko: brak słowa „zadatek” w umowie i tytule przelewu, co skutkuje potraktowaniem wpłaty jak zaliczki; próg ostrzegawczy: brak paragrafu o skutkach niewykonania.
- Najlepszy pierwszy krok: wpisz w umowie: „Strony ustalają zadatek w kwocie … zł na podstawie art. 394 k.c.” oraz wykonaj przelew z tytułem
zadatek na poczet ceny z umowy z dnia ….
Zaliczka jest neutralną przedpłatą zaliczaną na poczet ceny, zadatek jest sankcją ustawową z art. 394 k.c. i zabezpiecza wykonanie umowy. Jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy jednej strony, zadatek przepada lub podlega podwójnemu zwrotowi, a zaliczka co do zasady wraca. Przykład: cena 600 000 zł, zadatek 10% = 60 000 zł, wina sprzedającego → żądanie 120 000 zł.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Zadatek (art. 394 k.c.) | Gdy chcesz silnej dyscypliny i szybkiego domknięcia transakcji | Sankcja ustawowa, prosty mechanizm, odstrasza od rezygnacji | Utrata przy własnej winie, wymaga precyzyjnego zapisu | Nieprecyzyjne nazewnictwo niweluje skutki (uznanie za zaliczkę) |
| Zaliczka | Gdy chcesz neutralnego rozliczenia bez sankcji | Proste rozliczenie, mniejsze napięcie negocjacyjne, elastyczność | Brak prawa do zatrzymania lub 2× zwrotu | Słabe zabezpieczenie, trudniejsza egzekucja roszczeń |
| Odstępne (art. 396 k.c.) | Gdy chcesz mieć legalne „wyjście awaryjne” za opłatą | Przewidywalność, jasna cena rezygnacji, brak sporu o winę | Brak sankcji dla drugiej strony, koszt po Twojej stronie | Pomylenie z zadatkiem w treści umowy i tytule przelewu |
Przewiń →
Rekomendacja warunkowa: gdy liczy się dyscyplina i termin, wybierz zadatek, w innym przypadku rozważ zaliczkę albo odstępne.
Czym jest zaliczka i czym jest zadatek według Kodeksu cywilnego oraz na czym polega podstawowa różnica?
W skrócie: zaliczka to przedpłata rozliczana na poczet ceny, zadatek to ustawowe zabezpieczenie z konsekwencjami przy niewykonaniu.
Zaliczka nie ma odrębnej definicji ustawowej, w praktyce stanowi część ceny, która wraca przy rozwiązaniu umowy lub niewykonaniu bez winy stron. Zadatek wywołuje skutek sankcyjny: niewinna strona zatrzymuje zadatek albo żąda jego podwójnej wysokości, jeśli sama go dała. Obie kwoty zalicza się na poczet ceny, gdy umowę wykonasz.
Czy zaliczka jest zwrotna i kiedy zadatek przepada lub wraca podwójnie?
W skrócie: zaliczka najczęściej podlega zwrotowi, zadatek przepada winowajcy, a stronie niewinnej przysługuje 2× zadatku.
Gdy nie doszło do wykonania z winy jednej strony, zadatek spełnia rolę gotowej sankcji: zatrzymanie albo 2× zwrot. Przy zaliczce brak takiego automatyzmu, pozostaje odszkodowanie na zasadach ogólnych, co wydłuża spór. Przykład: zadatek 30 000 zł, wina sprzedającego → 60 000 zł do zapłaty kupującemu; wina kupującego → 30 000 zł pozostaje u sprzedającego.
Kiedy zadatek przepada, kiedy żądać 2× zadatku i jak działa art. 394 k.c. w praktyce?
W skrócie: zadatek przepada, gdy niewykonanie obciąża Ciebie, 2× zadatku żądasz, gdy winna jest druga strona.
Uprawnienia z art. 394 §1 k.c. działają samodzielnie i nie wymagają wykazania pełnej szkody. Odszkodowanie ponad zadatek jest możliwe, ale wymaga udowodnienia szkody i związku z niewykonaniem. Art. 394 §3 k.c. wyłącza sankcję, gdy niewykonanie jest niezawinione albo strony rozwiązały umowę; przy współodpowiedzialności rozważ rozliczenie według winy i szkody.
Jak zapisać w umowie zaliczkę lub zadatek, aby uniknąć sporów i niejednoznaczności?
W skrócie: nazwij świadczenie wprost, wskaż kwotę, termin, tytuł przelewu i skutki niewykonania, odwołując się do art. 394 k.c. lub 396 k.c.
§[X] Strony ustalają zadatek w kwocie [kwota] zł, płatny do [data], tytuł przelewu:
zadatek na poczet ceny z umowy z dnia [data]. W razie niewykonania z winy Kupującego – Sprzedający zatrzymuje zadatek; w razie niewykonania z winy Sprzedającego – Kupujący żąda 2× zadatku (art. 394 k.c.).§[Y] Kwota [kwota] zł ma charakter zaliczki, podlega zaliczeniu na poczet ceny, a w razie rozwiązania umowy za porozumieniem albo niewykonania bez winy stron – podlega zwrotowi w terminie 7 dni.
| Instrument | Skutek przy niewykonaniu | Podstawa |
|---|---|---|
| Zadatek | Zatrzymanie albo żądanie 2× zadatku po stronie niewinnej | art. 394 k.c. |
| Zaliczka | Zwrot przy rozwiązaniu lub braku winy, brak sankcji 2× | praktyka obrotu |
Przewiń →
Niewykonanie z winy stron, przyczyny niezawinione lub siła wyższa – jak rozliczyć wpłaty?
W skrócie: wina uruchamia sankcję zadatku, brak winy albo siła wyższa oznacza zwrot zarówno zaliczki, jak i zadatku.
Rozliczenie zrób pisemnie: protokół rozwiązania lub oświadczenie o odstąpieniu, wskazanie podstawy prawnej, terminu zwrotu oraz numeru rachunku. Dołącz potwierdzenia przelewów i korespondencję, która dokumentuje terminy i winę. Przykład: zadatek 40 000 zł, niewykonanie z powodu zakazu administracyjnego uniemożliwiającego inwestycję → strony sporządzają protokół i zwracają sobie wzajemnie wszystkie wpłaty.
Odstępuję od umowy z dnia …, z winy …, żądam 2× zadatku, art. 394 §1 k.c.Scenariusze nieruchomości: przedwstępna, rezerwacyjna, deweloperska – kiedy lepszy zadatek?
W skrócie: na rynku wtórnym zadatek 5–10% wzmacnia dyscyplinę; przy rezerwacji u dewelopera stosuje się opłatę rezerwacyjną; przy umowie deweloperskiej działają zasady rachunku powierniczego.
| Umowa | Rekomendowany instrument | Komentarz |
|---|---|---|
| Przedwstępna (wtórny) | Zadatek 5–10% ceny | Wzmacnia terminowe zawarcie aktu notarialnego |
| Rezerwacyjna (pierwotny) | Opłata rezerwacyjna (do 1% ceny) | Odrębna instytucja ustawowa; art. 34 przewiduje ustawowe przypadki zwrotu, w części z nich w podwójnej wysokości, m.in. przy negatywnej decyzji kredytowej |
| Deweloperska | Płatności na rachunek powierniczy | Zadatek traci sens praktyczny; istotne są etapy i harmonogram wpłat |
Przewiń →
Jak ustalić wysokość wpłaty, jak ją przelać i jak opisać tytuł płatności?
W skrócie: standard rynku nieruchomości to 5–10% ceny; przelew na rachunek zgodny z umową i jednoznaczny tytuł „zadatek” lub „zaliczka”.
zadatek na poczet ceny z umowy przedwstępnej z dnia 15/11/2025 r., lokal 12, ul. X, art. 394 k.c.5% przy krótkim terminie i niskim ryzyku, 10% przy dłuższym horyzoncie i większym ryzyku wycofania. Przepisy nie wskazują minimalnej ani maksymalnej wysokości zadatku, 5–10% wynika z ukształtowanej praktyki rynku nieruchomości. Zachowaj potwierdzenie przelewu PDF, korespondencję e-mail, SMS, aneksy, decyzje kredytowe i protokoły.
Zadatek a odstępne – czym się różnią i jak nie pomylić tych pojęć?
W skrócie: zadatek to sankcja za niewykonanie z winy strony; odstępne to cena prawa do wycofania się za zgodą stron w określonym terminie.
- Zadatek – uruchamia zatrzymanie albo 2× zwrot, gdy druga strona zawiniła.
- Odstępne – daje umowne prawo odstąpienia po zapłacie określonej kwoty, bez badania winy; oświadczenie jest skuteczne tylko łącznie z zapłatą.
- Dopuszczalne jest przewidzenie obu instrumentów równocześnie, ale w oddzielnych paragrafach, bez mieszania nazw i skutków.
Jak odzyskać środki lub dochodzić roszczeń – wezwanie, mediacja, sąd i dowody?
W skrócie: wyślij formalne wezwanie z terminem i podstawą prawną, zaproponuj mediację, a w razie braku płatności złóż pozew z kompletem dowodów.
Wezwanie do zapłaty – szkielet: „Wzywam do zapłaty kwoty [2× zadatek] zł tytułem podwójnego zadatku w związku z niewykonaniem umowy z dnia [data] z Państwa winy, na podstawie art. 394 §1 k.c., w terminie 7 dni od doręczenia, na rachunek [nr]. W razie braku płatności skieruję sprawę do sądu, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.”
Dowody, które przygotuj: umowa i aneksy, potwierdzenia przelewów, korespondencja, wezwania i potwierdzenia doręczeń, oświadczenie o odstąpieniu, protokoły, decyzje kredytowe, timeline terminów.
Ryzyka i czerwone flagi
- Nieprecyzyjne nazewnictwo, objaw: „przedpłata” bez doprecyzowania, konsekwencja: brak sankcji zadatku, próg: brak słowa „zadatek”.
- Brak trybu odstąpienia, objaw: brak paragrafu o formie i terminach, konsekwencja: spór o skuteczność, próg: brak daty granicznej.
- Przelew na obcy rachunek, objaw: konto osoby trzeciej, konsekwencja: trudniejsze dochodzenie, próg: brak zgodności rachunku z umową.
- Brak śladu korespondencji, objaw: ustne ustalenia bez e-maili i SMS, konsekwencja: trudność w udowodnieniu winy i terminów, próg: brak jakiejkolwiek pisemnej historii ustaleń.
Checklista – krok po kroku
- Wybierz instrument: chcesz dyscypliny – wybierz zadatek, chcesz neutralności – wybierz zaliczkę.
- Dodaj jasny paragraf z art. 394 k.c. lub 396 k.c., kwotą, terminem, tytułem przelewu i skutkami niewykonania.
- Wykonaj przelew z jednoznacznym tytułem i zachowaj potwierdzenie PDF.
- W razie problemów: złóż oświadczenie o odstąpieniu, wyślij wezwanie, zaproponuj mediację, przygotuj pozew i komplet dowodów.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Gdy zależy Ci na dyscyplinie i terminie, wybierz zadatek z art. 394 k.c. Gdy liczysz się ze zmianą planów, wybierz zaliczkę lub odstępne.
Tak, gdy niewykonanie obciąża Ciebie. Przy braku winy, sile wyższej albo rozwiązaniu za porozumieniem – zadatek podlega zwrotowi (art. 394 §3 k.c.).
Gdy masz w umowie „zadatek”, druga strona zawiniła i złożyłeś skuteczne oświadczenie o odstąpieniu zgodnie z art. 394 §1 k.c.
Zadatek/zaliczka na poczet ceny z umowy z dnia …, lokal …, a przy zadatku dopisz „art. 394 k.c.”. Zachowaj potwierdzenie przelewu.
Nie; to odrębna instytucja z ustawy deweloperskiej, z limitem do 1% oraz ustawowymi zasadami zwrotu, w części przypadków w podwójnej wysokości.
Tak, jeśli zapiszesz je w oddzielnych paragrafach i nie zderzasz skutków. Nie mieszaj nazw w tytule przelewu.
Praktyczny przedział to 5–10% ceny; wyższa kwota zwiększa dyscyplinę, ale także ryzyko utraty przy Twojej winie.
Słowniczek pojęć
Źródła
Stan prawny na: 07/11/2025 r.
- Kodeks cywilny, art. 394–396 – karta aktu (ISAP)
- Ustawa deweloperska – karta aktu (ISAP), m.in. art. 34 – opłata rezerwacyjna
- UOKiK: „Zaliczka czy zadatek?” – materiał informacyjny (PDF)
- Biznes.gov.pl: informacje o umowach i płatnościach
Aktualizacja artykułu: 07 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych oraz pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny oraz nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko, treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne.
